сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки
Сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки

Приветствую, дорогие читатели! Одной из моих главных задач после начала самостоятельной трудовой деятельности было приобретение собственного жилья.

Во многом достижению этой цели способствовала ипотека. А благодаря ее рефинансированию мне осталось выплатить сущие копейки в сравнении с начальными платежами.

Хотите узнать, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки? На какие моменты следует обратить пристальное внимание? Поделюсь с вами информацией, так сказать, из первых уст. Приятного чтения, друзья мои.

Сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки: когда это выгодно

Подавляющее большинство граждан отличаются тем, что не имеют даже базовых знаний относительно того, как можно выгодно управлять денежными средствами для обеспечения себя и своей семьи комфортом и стабильностью в будущем.

Это неправильно, так как существует масса способов значительно упростить себе жизнь, оптимизировав процесс финансового управления.

Предупреждение!
Многие сегодня прибегают к процедуре оформления ипотеки на приобретение жилья и не знают, что существует такая услуга как рефинансирование, которая позволяет снизить уровень переплаты. В последнее время многие стали интересоваться сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки, насколько выгоден этот процесс.

Для того чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо четко осознавать, в чем заключается его суть и какие существуют выгоды.

«Рефинансирование» простыми словами

Если найти отечественный аналог этому термину, то это «перекредитование». Если клиент заинтересован в том, чтобы снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке, то он может воспользоваться услугой, которая называется «перекредитовка».

Ее суть заключается в том, что новый банк выдает определенную сумму, залогом выплаты которой становится приобретенная ранее в ипотеку недвижимость.

Смысл операции состоит в том, что процентная ставка нового кредитора и условия погашения займа являются более лояльными и позволяют снизить уровень ежемесячного платежа и не переплачивать.

Однако возможно ли повторное рефинансирование ипотеки, и в каких случаях необходимо прибегать к этой услуге?

Когда есть такая необходимость?

Управлять платежами нужно грамотно. Прежде чем совершать какие бы то ни было операции, рекомендуется взвесить все за и против, внимательно ознакомиться с условиями, которые предлагает новый кредитор, а также понять всю сложность и бюрократический аспект процедуры оформления перекредитования.

Наличие определенной финансовой грамотности – это шаг на пути к экономии и процветанию.

Рефинансирование – это весьма полезная и эффективная процедура, которая приносит результат. Для того чтобы воспользоваться ею, существует ряд причин:

  • технические аспекты сотрудничества с банком, выдавшим ипотечный кредит, не устраивают клиента;
  • размер процентной ставки по договору значительно превышает среднерыночный показатель;
  • объем ежемесячной выплаты превосходит планируемые ожидания;
  • клиент подсчитал, что комиссия значительно превышает размер кредита, поэтому будет большая переплата.

В таких случаях рекомендуется обратиться за помощью к услугам другого банка, который погасит ипотеку и предоставит более выгодные условия сотрудничества. Давайте разберемся, как часто можно делать рефинансирование ипотеки.

Как часто можно прибегать к этой процедуре?

Так как есть возможность избежать переплаты по процентам, то для того, чтобы постараться минимизировать расходы, было бы неплохо иметь возможность несколько раз повторить операцию рефинансирования, так как это действительно выгодно.

Внимание!
Юристы сообщают, что по закону вторичное рефинансирование ипотеки возможно, однако на практике чаще всего происходит так, что добиться подобной процедуры весьма сложно, поскольку немногие банки соглашаются ввязываться в столь длинную кредитную историю.

Что касается Запада, то там подобная тенденция существует уже давно. Жители Европы точно знают, можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз, поскольку это активно практикуется среди заемщиков, которые ищут банки, предлагающие более низкую процентную ставку.

Ведь даже разница в полпроцента – это уже возможность существенно сэкономить.

Существуют несколько причин, при наличии которых нет смысла в перекредитовании:

  1. высокая процентная ставка по новому кредиту: иногда выгода теряется;
  2. высокие риски неодобрения сделки в связи с наличием жестких требований по уровню платежеспособности;
  3. скрупулезное оформление документации;
  4. необходимость расходов на проведение процедуры.

И все же проводить повторное перекредитование можно!

На официальном уровне эта процедура допустима. Однако стоит помнить о том, что ипотека – это очень крупный займ. Чтобы добиться оформления на практике, необходимо постараться.

Для тех, кто хочет понять, каковы шансы получить рефинансирование по ипотеке дважды, нужно знать, что:

  • должна быть отличная кредитная история.
  • требуется платежеспособность на высоком уровне;
  • следует быть готовым к оплате бюрократического аспекта процедуры.

Если все вышеперечисленные условия будут выполнены, то совершить повторно данную операцию возможно.

источник: https://banknash.ru/refinansirovanie-ipoteki/skolko-raz-mozhno-delat


Рефинансировать ипотечный кредит

Продолжать платить по старому ипотечному кредиту 16-18% годовых сейчас просто неразумно. Хорошо, что банки все чаще предлагают рефинансировать такие кредиты на более выгодных условиях.

Выгодных не только клиентам, но и банкам, ведь они получают за это и проверенного клиента, и залог, существенно превышающий сумму кредита.

Экономика вопроса

До недавнего времени перекредитовать ипотечный кредит могли лишь избранные заемщики, да и то в редких случаях. Теперь же эта услуга становится все более распространенной, поскольку спрос на нее растет опережающими темпами.

Совет!
Ведь несколько лет назад ставки по ипотечным кредитам составляли 18-19% в рублях и 13-16% в долларах, теперь же они снизились до 12-13% и 9-11% соответственно.

Правда, прежде чем решиться на перекредитование своей ипотеки, клиенту стоит внимательно посчитать, стоит ли игра свеч. Как правило, реально ощутить выгоду от рефинансирования можно, если разница в процентных ставках составляет не менее 2-3 пунктов, а оставшаяся сумма кредита не ниже $50 тыс.

Например, вы вносили $1267 в месяц по кредиту на $100 тыс., взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых. Перекредитовавшись под 10% годовых, стали платить $1107 (с учетом того, что часть долга уже погашена).

За остающиеся 12 лет экономия составит около $23 тыс. При этом, если сократить срок кредитования до 10 лет, ежемесячный платеж не будет существенно отличаться от первоначального ($1226 против $1267), зато заемщик сэкономит около $35 тыс.

Если же клиент преследует цель уменьшить ежемесячные платежи, ему стоит растянуть срок кредитования. Правда, в этом случае уменьшится сумма общей выгоды.

Например, если клиент продлит кредит до 15 лет с момента рефинансирования, ежемесячный платеж составит $994, но общая выгода уменьшится до $3470. А если продлить кредит до 20 лет, то выплата составит $892 в месяц, но переплата будет $31 500.

Стоит отметить, что банкиры не рекомендуют рефинансировать ипотеку, если срок кредитования уже подходит к концу. Если осталось выплатить примерно 30% ссуды, перекредитование может быть не очень эффективным. На этом этапе аннуитетные платежи будут включать большую часть основного долга и меньшую — выплаты по процентам.

Для банкиров рефинансированный кредит — менее рисковый актив, чем вновь выданный, ведь у этого кредита уже есть история, по которой можно оценить заемщика, да и залог по нему, как правило, заметно превышает сумму кредита.

Внимание!
Вместе с тем с момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом банке кредит фактически ничем не обеспечен. Этот период длится около двух месяцев, и в это время банки вынуждены все риски брать на себя.

Ряд банков предлагает заемщику заключить предварительный залоговой договор либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у клиента. Еще один способ, которым банк старается снизить риски, — это различающиеся процентные ставки до и после оформления залога.

До непосредственного оформления кредита заемщику придется погашать кредит под процентную ставку на 2-3 пункта выше стандартной. Банки могут также поставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке.

Это связано с попыткой уменьшить риски беззалогового периода и создать клиентам более комфортные условия кредитования. В этом случае между банками заключается соглашение, и на время перерегистрации залога процентная ставка по кредиту не повышается.

Теоретически рефинансировать ипотечный кредит можно сколько угодно раз. Однако стоит учитывать, что при очередном перекредитовании клиенту придется заново проходить процесс оформления кредита.

Процедура рефинансирования не бесплатная, так что при частом рефинансировании кредита экономия на платежах, если она не слишком велика, может быть сопоставима с расходами на процедуру.

Поэтому всякий раз заемщику придется оплачивать стандартные для ипотеки комиссии: комиссию за рассмотрение заявки, плату за открытие и ведение ссудного счета, плату за аренду банковской ячейки и т. д.

Каждый раз следует обращать внимание на разницу процентных ставок, наличие дополнительных комиссий и других платежей, связанных с рефинансированием ипотечного кредита. Поэтому если выплата всех комиссий перекрывает выгоду от рефинансирования, то клиенту лучше остаться при старом кредите.

Совет!
Тем более если разница в процентных ставках составляет менее 2 пунктов. Заемщик взял осенью 2006 года сумму кредита $150 тыс. под 11% на 10 лет, а осенью 2007 года решил его рефинансировать под 9,5%.

За этот год он уже выплатил банку около $14 тыс. в счет погашения процентов, и, если сейчас рефинансировать ссудную задолженность, она будет равна $140 тыс. Реальная экономия от такого перекредитования колеблется в районе $1000-1500. А после оплаты комиссий банка, страхового полиса и регистрации договора ипотеки и без того малая выгода сойдет на нет.

Для банка, выдавшего кредит, рефинансирование — это операция по досрочному погашению кредита. А некоторые банки могут вводить запреты на досрочное погашение или брать штрафы.

Поэтому рефинансировать кредит можно, только когда эти условия изменятся. Например, Альфа-банк рефинансирует кредит только через полгода после обслуживания. А некоторые банки и вовсе запрещают последующее переоформление ипотеки.

К тому же пока что банки предлагают рефинансирование не на все виды жилой недвижимости. Наиболее охотно банки берутся рефинансировать кредиты на городскую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Такая избирательность программ связана прежде всего с ликвидностью приобретаемой недвижимости.

Коттедж за городом стоимостью $1 млн продать гораздо сложнее, чем квартиру на окраине Москвы стоимостью $150 тыс. Поэтому банку выгоднее финансировать именно приобретение квартиры — эта недвижимость на рынке является более ликвидной.

Еще одним банковским предпочтением является рефинансирование чужих клиентов. Банк не заинтересован в рефинансировании собственных клиентов. В этом случае у банка не увеличивается кредитный портфель.

Исключение составляют те клиенты, которые при рефинансировании получают дополнительную сумму кредита. Но если банк все-таки предлагает такую услугу, то для заемщика в этом случае обнаружатся определенные плюсы.

Предупреждение!
При рефинансировании собственных заемщиков процедура оформления кредита упрощена, поскольку все мероприятия осуществляются непосредственно между заемщиком и банком, не возникают дополнительные операционные риски при проведении сделки.

Клиенту не придется собирать весь пакет документов по своей платежеспособности, только обновить трудовую книжку и документ, подтверждающий доходы.

К тому же клиенту не придется оплачивать комиссии при оформлении кредита и заключать новый договор страхования. При перекредитовании внутри банка будет достаточно прикрепить к договору дополнительное соглашение о предоставлении страховых услуг.

Бюрократия процесса

Процедура рефинансирования отчасти дублирует процесс оформления ипотечного кредита. Сначала банк оценивает платежеспособность заемщика и его кредитную историю. При этом он обязательно обратит внимание на наличие у клиента просрочек по первоначальному кредиту.

Если заемщик добросовестно исполнял свои кредитные обязательства, то после оценки недвижимости и заключения страховых договоров банк предоставляет деньги на погашение первоначального кредита клиента в другом банке и переводит их на счет клиента в этом банке.

Заемщик, в свою очередь, досрочно погашает кредит и подает документы на снятие обременения. Затем клиент подписывает договор ипотеки для передачи недвижимости в залог. И в дальнейшем заемщик погашает кредит банку, который рефинансировал ему первоначальный кредит.

Чтобы оформить рефинансирование ипотечного кредита, клиенту придется заново предоставить весь набор документов: паспорт, трудовую книжку, справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, документ о семейном положении, документы на залоговую недвижимость.

Если за это время у клиента изменилось материальное положение в лучшую сторону, банк может увеличить сумму кредита.

Помимо основных документов клиенту необходимо предоставить документы по первоначальному кредиту: кредитный договор, договор залога, закладную, справку о состоянии ссудной задолженности в банке.

Внимание!
Причин, по которым банк может отказать заемщику в рефинансировании, несколько. Фактически это те же самые причины, по которым банк может отказать заемщику в оформлении самого ипотечного кредита.

Одним из важных факторов для рефинансирования, как и для кредита, является платежеспособность клиента. И если за то время, пока клиент расплачивался с первым банком, у него снизился доход, банк может отказать ему в рефинансировании.

Подвести может и сам объект недвижимости. Как правило, банки выдвигают определенные условия к приобретаемой недвижимости. Например, многие банки ограничивают покупки квартир в «хрущевках», домах с деревянными перекрытиями или в закрытых административно-территориальных образованиях.

Но, несмотря на проблемы, у рефинансирования есть еще один неоспоримый плюс — постоянный рост цен на рынке недвижимости.

Вложения в ипотеку в условиях роста цен на жилье становятся более выгодными, так как квартира к моменту окончания выплат может стоить существенно больше той суммы, которую даже с учетом процентов выплатил заемщик.

К тому же при рефинансировании банк проводит повторную процедуру оценки недвижимости, и при увеличении стоимости объекта недвижимости банк может увеличить сумму предоставляемого кредита.

В этом случае у клиента появляются свободные деньги, которые он может потратить на разные цели. Часть денежных средств направляется в счет погашения кредита в первом банке-кредиторе, а остальные средства могут использоваться на ремонт либо для покупки другой недвижимости.

источник: http://www.ipoteka-rus.ru/16/210.html

Кредитная перезагрузка: как правильно рефинансировать свой кредит

Если банковский кредит чрезмерно усложняет вашу жизнь, его можно попробовать обменять на новый — более дешевый и комфортный в обслуживании.

«Кредит кредитом не погасишь», — гласит народная мудрость наших дней, но справедлива она далеко не во всех случаях. Безусловно, в спешке плодить новые долги, чтобы рассчитаться со старыми — худший путь для попавшего в трудное положение заемщика, который неизбежно приведет к новому финансовому тупику.

Совет!
Однако можно поступить иначе: тщательно проанализировать действующие кредитные предложения и выявить те, условия по которым значительно выгоднее, чем по ранее взятому кредиту.

Затем получить новый заем, погасить за его счет старый, и в дальнейшем выплачивать долг с меньшими потерями — иными словами, провести рефинансирование кредита.

По теме:  Какие банки дают ипотеку по 2 документам

Банковский термин «рефинансирование» означает операцию выдачи новой ссуды с целью погашения одного или нескольких действующих кредитов. Сегодня такую услугу физическим лицам оказывают многие российские банки.

Рефинансирование становится особенно актуальным тогда, когда ощутимо изменяются условия на рынке кредитования, прежде всего, снижается средняя процентная ставка.

Естественно, те, кто, к примеру, оформил в свое время ипотечный кредит под 16 % годовых, сегодня хотели бы перекредитоваться, так как сейчас ипотеку можно получить под 12–13 %. Учитывая суммы жилищных кредитов, экономия при снижении ставки на 3–4 пункта выходит очень существенная.

У рефинансирования могут быть и другие причины. Данная процедура позволяет пересмотреть различные параметры кредита: может быть понижена процентная ставка, увеличена сумма кредита, изменен срок кредитования и вид валюты.

Кроме того, некоторые банки предлагают клиентам при рефинансировании возможность изменения предмета залога. То есть по новому кредиту, получаемому на погашение ранее взятой ипотеки, обеспечением может стать другой объект недвижимости, если, конечно, новое жилье соответствует требованиям банка к залогу.

Это может быть выгодно в ряде случаев. Например, супруги оформили ипотеку под залог имеющегося жилья, а на полученные средства купили квартиру детям. Сейчас они хотят продать свое старое жилье и приобрести новую недвижимость для себя.

Предупреждение!
Рефинансируя ипотечный кредит, заемщики могут оформить залог по новому займу на «детскую» квартиру, тогда их жилье освободится от обременения, и с ним можно будет свободно проводить любые сделки.

Взяв новую ссуду, можно не только снизить ставку, но и увеличить срок кредита, тем самым значительно уменьшив ежемесячный платеж.

Изменение валюты займа актуально тогда, когда кредит, взятый в иностранной валюте, становится невыгодным из-за постоянного роста ее курса к рублю. Например, на бюджете заемщика, выплачивающего долг в евро и получающего зарплату в рублях, не могло не отразиться постоянное падение курса российской валюты в течение последнего времени.

Оформление нового, рублевого кредита позволит ему сократить расходы, даже несмотря на то, что процентная ставка несколько повысится.

Рефинансировать кредит можно как в собственном банке, так и в стороннем. С просьбой о перекредитовании имеет смысл, прежде всего, обращаться в свой банк — возможно, не желая терять клиента, кредитор пойдет на уступки клиенту.

Если же достичь взаимовыгодного соглашения здесь не получится, это не повод для расстройства — наверняка на рынке найдется не одна программа, по которой нынешний кредит можно будет «обменять» на более выгодный.

«Гибкая» ипотека

Рефинансировать сегодня можно практически любой кредитный продукт — не только ипотечный, но и автомобильный, и потребительский».

Однако наиболее востребованным является рефинансирование ипотечных займов. За 10–20 лет, на которые обычно выдаются такие ссуды, рыночные условия, стандарты кредитования, а также личные финансовые обстоятельства заемщика могут неоднократно измениться.

Услуги рефинансирования позволяют сделать ипотеку более гибкой, «настраиваемой» в соответствии с тенденциями рынка и потребностями клиента.

Совет!
Сейчас программы рефинансирования ипотечных кредитов предлагают многие банки — Сбербанк, ВТБ24, Альфа-Банк, Росбанк, Нордеа Банк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, ЮниКредит Банк и т. д.

Основная часть таких кредитов выдается под 12,5–14,5 %. Как правило, сумма кредита не превышает 70–90 % стоимости залога. Требования к страхованию соответствуют условиям стандартной ипотеки: заемщик должен обязательно застраховать объект залога и опционально — свою жизнь и титул собственника.

После заключения договора деньги в рамках нового кредита переводятся безналичным платежом в счет погашения задолженности перед прежним кредитором.

После полной выплаты основного долга и процентов по первой ипотеке с залоговой недвижимости снимается обременение и сразу налагается новое: она становится обеспечением по только что выданному кредиту, а права держателя залога переходят к банку, проводящему рефинансирование.

Эксперты советуют заемщикам постоянно отслеживать ситуацию на рынке жилищных кредитов и не упускать возможности перекредитоваться на более выгодных условиях. При этом максимально эффективным будет рефинансирование в первые пять лет погашения ипотечного кредита.

Впоследствии эта операция теряет смысл, так как по аннуитетной схеме клиент в первые годы погашает большую часть процентов и минимальную часть основного долга.

Демонстрируя выгоды своевременного рефинансирования, эксперт приводит следующий расчет. Предположим, клиент оформил ипотечный кредит на 2 млн рублей. Действующий кредит был выдан под 15,5 %, ежемесячный платеж по нему составляет 28 762 руб.

Затем заемщик проводит рефинансирование ипотеки, и ставка по новому кредиту снижается до 13,5 %, а ежемесячный платеж — до 24 441 руб. Остаток ссудной задолженности по первоначальной ипотеке на момент перекредитования составляет 1 876 000 руб. В этом случае за 15 лет погашения кредита заемщик сэкономит 777 780 рублей.

Предупреждение!
При расчете экономической выгоды рефинансирования необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с данной процедурой.

Заемщику придется вновь оплатить услуги по оценке залогового жилья и госпошлину, связанную со снятием обременения и вторичной регистрацией залога. Кроме того, придется перезаключить договоры страхования в компании, аккредитованной у нового кредитора.

Некоторые банки взимают комиссию за выдачу кредита на рефинансирование — как правило, она составляет около 1 % от суммы кредита. Также часто взимается дополнительная плата в пределах 1 тыс. рублей за совершение безналичного перевода денег в счет погашения предыдущей ипотеки.

Три в одном

Если рефинансирование ипотеки выгодно только в первые годы погашения, то целесообразно ли рефинансировать потребительские и автокредиты, выдаваемые на сроки до 5 лет?

Да, если вы погашаете кредит по дифференцированной схеме, равномерно в течение всего срока кредитования выплачивая основной долг.

Здесь надо отметить, что очень немногие банки предлагают дифференцированную схему погашения автомобильных кредитов, а в сфере потребительских займов применяется практически только аннуитет.

Разумеется, целесообразность определяется также разницей в ставках — перекредитовываться с 16 % под 15 % на последнем году погашения бессмысленно, так как дополнительные расходы при рефинанасировании перекроют экономию на процентах.

Рефинансирование потребительских, автомобильных кредитов и кредитных карт клиента в сторонних банках — услуга относительно новая для российского рынка. Но всё больше банков включают ее в свои линейки.

Сегодня этой услугой можно воспользоваться в МДМ Банке, Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ24, Росбанке, банке Петрокоммерц и других кредитных организациях.

Внимание!
Основные условия и требования к заемщикам по программам перекредитования мало чем отличаются от стандартов обычного потребительского кредита.

Срок кредитования составляет в среднем от 1 до 5 лет, сумма кредита — от 30 тыс. до 2,5 млн рублей. Процентная ставка зависит от категории заемщика, срока, суммы кредита и находится в диапазоне от 14,5 % до 25,5 %. В ряде случаев здесь требуется поручительство физического лица.

Помимо экономии на процентах, несомненным плюсом рефинансирования потребительских кредитов считается возможность объединения нескольких долгов в один и получения средств сверх суммы, необходимой для погашения кредитов в сторонних банках.

Приведем пример. Заемщик одновременно погашает потребительский кредит, взятый на оплату турпоездки, автокредит и кредит, образовавшийся в результате покупки кухонного гарнитура по пластиковой карте.

Ставка по автокредиту составляет 16 %, по кредиту на отпуск — 19 %, по карте — 21 % годовых. По каждой из задолженностей платежи нужно вносить в разные даты.

Воспользовавшись программой рефинанасирования, заемщик может единовременно погасить все три действующих кредита и выплачивать новый, допустим, по ставке 16 %.

При этом расходы заемщика снизятся за счет уменьшения ставки по сравнению с прежними кредитами на отпуск и по пластиковой карте, а погашение станет более комфортным, ведь вместо того, чтобы трижды в месяц вносить платежи в разные банки, теперь будет достаточно ежемесячно совершать один перевод средств кредитору.

Кроме того, заемщик, если это позволяют его доходы, может получить при рефинансировании сумму большую, чем совокупная задолженность по действующим кредитам, и потратить свободные средства на срочные нужды — покупку новой мебели, техники, обучение на профессиональных курсах и т. д.

Совет!
Одновременное рефинансирование нескольких потребительских и автокредитов сегодня можно провести, например, в Сбербанке по ставке от 17 % годовых, в ВТБ24 по ставкам 13,98–15,98 % для зарплатных клиентов и от 19 % годовых для остальных заемщиков, в Росбанке по ставке от 16,5 % годовых (для зарплатных клиентов — 13–16 % годовых).

Чтобы рефинансирование действительно пошло на пользу семейному бюджету, нужно внимательно изучить программу перекредитования и просчитать разницу в переплате по старому и новому кредиту.

Она может оказаться меньше, чем вы рассчитывали, если кредитор включит в договор дополнительные условия: например, обяжет заемщика оформить страхование жизни и трудоспособности, а при отказе поднимет ставку по кредиту на 2 пункта.

Если по предыдущим кредитам личное страхование не требовалось, оплата страховки заметно сократит экономию от рефинансирования.

Рефинансировать нельзя отказать

Несмотря на то, что банки охотно рефинансируют займы сторонних кредиторов, тем самым переманивая клиентуру конкурентов, есть ситуации, в которых перекредитоваться, скорее всего, не удастся.

Одно из возможных препятствий — мораторий прежнего кредитора на досрочное погашение или комиссия за преждевременную выплату. Впрочем, сегодня заемщики сталкиваются с такой проблемой все реже, так как большинство банков предпочитает соблюдать право клиента на полное погашение задолженности в любой удобный для него период времени.

Гораздо чаще сложности при рефинансировании возникают по вине самого заемщика. Рефинансирование ипотечного кредита невозможно провести при наличии у клиента отрицательной кредитной истории, в частности при текущей просроченной задолженности, непогашенной судимости.

Кроме того, если заемщик совсем недавно начал выплачивать кредит, ему, вероятно, придется подождать с рефинансированием: новому кредитору необходимо удостовериться, что по действующему займу были своевременно внесены по крайней мере шесть ежемесячных платежей.

Также банк вряд ли даст согласие на рефинансирование, если у заемщика существенно снизился доход или он потерял работу, так как это не позволит ему качественно обслуживать обязательства по новому кредиту.

В большинстве банков при расчете возможной суммы кредита платеж не должен превышать 50 % от суммы ежемесячного дохода.

Внимание!
Иногда сложности вызывает предмет залога: он устраивал предыдущего кредитора, но может вызвать сомнения у рефинансирующего банка. Подобная ситуация характерна не столько для ипотеки, сколько для автокредитования: требования банков к принимаемым в качестве обеспечения автомобилям могут существенно различаться.

Заемщику также нужно быть готовым к тому, что на период до оформления прав залогодержателя на нового кредитора может потребоваться дополнительное обеспечение по займу. Ведь пока с квартиры или машины снимается прежнее обременение, у рефинансирующего банка не будет никаких гарантий возврата выданных заемщику средств.

источник: http://www.ipocred.ru/columns/65-37-issue-columns/2938-kreditnaya-perezagruzka

Выгодно ли рефинансирование ипотеки — все плюсы и минусы

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях.

Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту.

В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус.

Какую возможность даст вам рефинансирование

Для тех кто не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Совет!
Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации.

Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Перекредитование ипотеки — плюсы

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодны условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях. 4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ипотечного калькулятора).

Если сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставке способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей. И это при том, что дополнительно к этому, снизится ваш ежемесячный платеж (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

Внимание!
Можно даже на лету посчитать, выгодно ли вам это мероприятие или нет. Разница в процентной ставке между двумя кредитам (существующим и будущем) — это то количество денег, которые вы будете экономить от суммы кредита каждый год!!!!

1% от миллиона — 10 тысяч рублей, 2% от 1,5 миллионов — 30 000, 3% от 3 млн. рублей — это уже 90 тысяч ежегодный экономии. Конечно с каждым годом, за счет уменьшения суммы основного долга, размер «сэкономленных» денег будет также снижаться в той же пропорции.

Получается — рефинансирование ипотеки очень заманчивый вариант и возможность платить меньше денег банкирам. Но не спешите бежать в банк, есть и другая сторона монеты (или медали).

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже). Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки.

Конечно не в прямом смысле я буду платить больше по кредиту. Подвох кроется немного в другом.

Поэтому, если вы планируете сделать рефинансирование, вам лучше знать об этом заранее и потом исходя из полученных знаний принимать верное решение.

По теме:  Ипотека: как оформляется, сроки, какие нужны документы

Камень 1 — есть ли выгода?

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие.

У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты. И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства.

Совет!
Это то же самое, как если бы вы пришли в магазин, попросили бы взвесить килограмм мяса за 400 рублей, а на руки получили бы 0,9 кг. 100 грамм взял бы себе продавец за то, что он оказал вам услугу по продаже. Это полный бред.

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита.

Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег. Это и будет стоимость нового кредита.

Теперь нужно понять сколько денег в виде экономии даст вам новая ипотека. Здесь опять на помощь придет ипотечный калькулятор. Забивайте в него ваш текущий долг, процентную ставку и срок кредита. Запомните (запишите) полученные данные. Ну а дальше меняйте в нем процентную ставку на новую и смотрите что получилось.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления. Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то нужно выставить 770 тысяч.

Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Если у вас небольшой размер кредита и (или) вам осталось платить не так уж и много лет, то скорее всего рефинансирование ипотеки будет вам не выгодно или не столь выгодно. Особенно если разница между процентными ставками невелика. Ну может сэкономите пару тысяч.

Предупреждение!
Выигрыш при сумме долга в 500 000 рублей и разнице в 1% на периоде 5 лет даст экономии всего 15 тысяч рублей. И это без дополнительных затрат на переоформление. Если же учесть еще и их, то вам повезет если выйдите в ноль.

Выводы. Прибегать к данной процедуре имеет смысл в одном из следующих случаях, если у вас:

  1. большой размер кредита;
  2. длительный срок кредитования;
  3. большая процентная ставка (по сравнению с той, что в данный момент предлагают банки).

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Камень 2 — налоговый вычет

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающие вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых. Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч. Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту — 91 тысячу (13% от 700 тысяч).

Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн. (стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

Внимание!
У вас есть возможность рефинансировать кредит в другом банке под 12 процентов. Разница в 1% сразу даст вам экономию в 10 тысяч в первый год. И так далее. Конечная экономия будет около 70 тысяч. Но тогда вы потеряете право на получении 95 тысяч. Конечный итог минус 25 тысяч. И еще расходы по новому оформлению.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них. Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить.

И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитывает.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволить понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

  • Издержки на переоформление.
  • Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
  • Переплата в результате рефинансирования

Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

  1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам (2 млн. минус стоимость квартиры).
  2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
  3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
  4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
  5. Сколько не дополучите денег от возврата по начисленным процентам.
  6. Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Важное изменение (дополнение)

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки. Есть статья в законе:

П.1 ст. 220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов,
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Самое важное условие! В новом договоре должно быть прописано назначение кредита — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Тогда проблем возникнуть не должно. Налоговая примет декларации и будет возвращать 13% по уплаченным процентам по новому кредиту.

Перед оформлением рефинансирования обязательно уточните у нового банка, что будет прописано в новом договоре. Если будет иная формулировка — то возможны проблемы с налоговой.

Совет!
Если все же формулировка неправильная и новый кредит уже получен, то берем справку из банка о назначение полученного займа и несем в налоговый орган. Возможны некоторые неудобства в плане бюрократии. Все же кодекс нужно понимать буквально. И любое отклонение от буквы закона налоговая воспринимает негативно.

Для некоторых, предоставление подобных документов (справок от банка) вполне достаточно. Другие все воспринимают в штыки и не хотят производить возврат по новому кредиту.

Лучше заранее уточнить все детали у своей инспекции по месту жительства.

источник: https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/2242.html

Рефинансирование ипотечного кредита

Кредиты, направляемые на приобретение жилья, отличаются своей долгосрочностью. Каждый банк желает иметь как можно больше клиентов-ипотечников. Ведь за это он получает неплохое вознаграждение в виде процентов от суммы кредита и взносов за его обслуживание.

Именно поэтому даже при небольшой «оттепели» в экономической обстановке многие банки идут на смягчение условий кредитования. В первую очередь это касается уменьшения процентных ставок. Для банков недополучение 0,5 или 1% от суммы кредита практически неощутимо.

Зато для простого обывателя даже такое послабление может стать существенным облегчением кредитного бремени. Возможность перезаключения соглашения на других, более лояльных к заемщику условиях называется рефинансированием ипотеки.

В 2018 годах ввиду тяжелой экономической ситуации, негативно отразившейся практически на каждом россиянине, переоформление долга весьма востребовано.

Определение и виды

Рефинансирование ипотеки обозначает перезаключение кредитного договора на более доступных для заемщика условиях. При этом новый займ может быть выдан первоначальным кредитором или совершенно иным кредитным учреждением.

Например, ипотеку, взятую в Росбанке, можно погасить полностью либо частично средствами, полученными по займу от Газпромбанка. Однако при этом следует тщательно изучить все условия нового кредитования и оценить экономическую целесообразность такого перехода.

В текущем году большинство банков предлагает следующие варианты рефинансирования кредитных продуктов:

Предупреждение!
Уменьшение процентной ставки. Здесь все понятно: чем меньше размер процентной ставки, тем выгоднее ипотека. То есть каждый месяц заемщик тратит из своего бюджета меньшую сумму.

Увеличение кредитного периода. Основная сумма задолженности не изменяется, но благодаря увеличению срока погашения платежей ежемесячные выплаты уменьшаются.

В конечном итоге заемщик заплатит больше денег (за счет увеличения суммы процентов), но зато этот вариант облегчит его существование «здесь и сейчас», когда каждая выплата становится неподъемной ношей.

В связи с увеличением суммы кредита, для банка этот вариант тоже выгоден. Ведь если он не пойдет на уступки заемщика, он со значительной долей вероятности обзаведется проблемами, связанными с невыплатами по кредиту. А в случае увеличения срока платежей он получит больше денег за счет роста процентных выплат.

Изменение валюты платежа. Этот вид рефинансирования ипотечного кредита выгоден в том случае, если заемщик уверен в длительном росте курса валюты, в которой получен займ.

Например, в нынешнем году в очень сложном положении оказались граждане, оформившие валютную ипотеку. Курс евро и доллара значительно вырос по отношению к национальной валюте.

По этой причине погашение кредита из рублевого заработка становится все более проблематичным. Поэтому многие заемщики стремятся перевести валютную ипотеку в рублевую.

К примеру, банк ВТБ 24 рефинансирование ипотеки предлагает произвести путем конвертации валютного кредита в рубли РФ по курсу иностранной валюты, максимально приближенному к курсу ММВБ на момент проведения конкретной конверсии.

При этом перевод ипотеки в другую валюту можно совместить и с другим видом реструктуризации долга, к примеру, продлить срок погашения ипотеки.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно?

Если улучшение условий кредитования происходит в рамках одного учреждения, то это практически всегда выгодно для заемщика. Любое уменьшение процентной ставки означает существенную экономию для кредитополучателя.

Внимание!
А вот договариваться с банком об увеличении кредитного периода есть смысл, только если изначальный срок составляет более пяти лет. Чаще всего на длительные периоды выдаются целевые займы — ипотека и автокредиты.

Процедура оформления перекредитования в рамках одного учреждения происходит, как правило, очень быстро. При этом дополнительные взносы и выплаты отсутствуют. К тому же, чтобы не потерять клиента, особенно с хорошей репутацией заемщика, банк готов пойти на уступки.

В связи с этим зачастую остаться в своем банке и перезаключить с ним договор на новых условиях оказывается даже выгоднее, чем уйти к другому кредитору, предлагающему более заманчивые условия кредитования.

Несколько иная ситуация при рефинансировании ипотеки в других банках. Лучшие предложения 2018 года не всегда позволяют потребителям сэкономить. А все потому что надо учитывать различного рода сопутствующие расходы.

Здесь ситуация такова: переоформление потребительских займов на более выгодных условиях не влечет больших материальных затрат, а вот сделки, для обеспечения которых выступает движимое и недвижимое имущество, могут повлечь серьезные расходы.

Они в большей степени относятся к переоценке залоговой собственности. Кроме того, новый кредитор может подстраховаться, и до момента переоформления квартиры кредитополучателю придется платить большие проценты. Ставка уменьшится сразу после окончания оформления имущества.

В связи со всем вышесказанным, все специалисты единодушны в том, что производить рефинансирование ипотеки в другом банке экономически целесообразно только в том случае, если новый кредитор предлагает уменьшение ставки по кредиту более чем на 2%.

источник: http://ipoteka-expert.com/refinansirovanie-ipoteki/






Если вам понравилась статья, поделитесь ей со своими друзьями в соц.сетях, нажимая эти кнопки:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *