Покупка квартиры: с чего начать?
Покупка квартиры: с чего начать?

Привет моим читателям! В силу моей работы друзья нередко спрашивают у меня советов в финансовом плане. Мне не сложно, более того – даже приятно помочь, причем без всякой корысти.

Но последний раз меня слегка вымотал. Друг решился купить квартиру в столице, но все время боялся переплатить или наткнуться на мошенников. И я его вполне понимаю, это – совсем не то же самое, что сходить за хлебом.

Сложный процесс – покупка квартиры, с чего его начать многие попросту не представляют. Подготовил для вас полезную информацию по этому вопросу, если вы вдруг тоже надумали расширить жилплощадь.

Содержание статьи:



Как происходит покупка квартиры: с чего начать

Хотите купить квартиру и не знаете, с чего начать? Определитесь с бюджетом, сроками и вашими ожиданиями от будущего жилья — и начинайте поиск подходящего варианта. Вот несколько советов для новичков, которые пытаются разбираться в предложениях на рынке недвижимости.

Оцените ваш бюджет

Важно знать, сколько денег вы готовы потратить на покупку квартиры, и сориентироваться в ценах на жилье в вашем городе.

В случае, если сумма небольшая, есть смысл сосредоточиться, например, на поиске жилья в строящемся доме или малогабаритной квартиры на вторичном рынке. Правда, выбрать метраж, этаж или район вряд ли получится: дешевых предложений совсем немного, и они быстро продаются.

Не справляетесь сами — возьмите ипотеку

Если собственных средств не хватает, но у вас есть постоянный доход, возьмите ипотеку. Банки сегодня выдают кредиты под 12–14% годовых на срок от десяти до тридцати лет.

Самый маленький первоначальный взнос, на который вы можете рассчитывать, — 10%, но чаще всего это 30% от полной стоимости жилья.

Чем меньше первоначальный взнос и короче срок ипотеки, тем больше вы должны будете платить каждый месяц. Преимущество ипотеки в том, что банк проверяет юридическую чистоту квартиры. А это значит, что мошенникам сложнее проводить махинации с двойными продажами, неправильно оформленными документами и «потерявшимися» собственниками.

Готовы ждать — выберите новостройку

Первичное жилье, то есть квартиры в новостройках, в среднем стоит дешевле, чем вторичное. Кроме того, оно не имеет юридической истории.

И если застройщик продает недвижимость по всем правилам, у вас не возникнет проблем с документами и правом собственности. Такие квартиры можно покупать без посредников.

Предупреждение!
Важно и то, что это новый дом с современными коммуникациями, лифтами и планировками. Хотя у «первички» есть и минусы. Например, застройщик может оказаться ненадежным и затянуть сроки сдачи.

Квартиры в новостройках часто продаются без отделки, а иногда и без стен между комнатами. Конечно, это отлично разовьет ваши дизайнерские навыки, но опустошит банковскую карточку: ремонт с нуля будет стоить примерно, как пятая часть всей квартиры.

Да, и не забудьте, что соседи могут активно стучать и сверлить еще год-два после новоселья. Вы готовы к шуму?

Хотите заселиться прямо сейчас — покупайте вторичку

Главный плюс вторичных квартир в том, что дом готов и обжит. Вода, электричество, телефон работают не в тестовом, а в обычном режиме.

Внимание!
Дети гуляют во дворе, а не среди строящихся корпусов, открыты магазины и поликлиники. Вы видите, что покупаете: квартиру с ремонтом или «убитое» жилье, сразу можете познакомиться с будущими соседями. Минусы тоже понятны. Во-первых, это изношенные коммуникации в старых зданиях.

Но главное – юридическая история. Квартира могла переходить из рук в руки много раз, и вам нужно проверить документы по каждой прошлой сделке.

Без помощи специалистов не обойтись. Обязательно обращайтесь к юристу с опытом работы в сфере недвижимости или риелторское агентство.

Изучите предложения и выберите надежную компанию

Для того чтобы быть в курсе цен и предложений, изучайте объявления о продаже жилья в интересующем вас районе. Обращайте внимание на то, идут ли работы на стройках, которые вы проезжаете по пути на работу.

Совет!
Впрочем, вы можете сразу отправиться в агентство недвижимости или к застройщику. В этом случае выбирайте компании с хорошей репутацией.

В договоре об оказании услуг, который вы заключите с агентством, должны быть прописаны стоимость и объем услуг: сколько квартир покажет риелтор, в какой срок, кто — вы или риелтор — будет собирать необходимые документы. Застройщик должен продавать недвижимость по ДДУ или хотя бы участия в ЖСК.

источник: https://www.domofond.ru/statya/hochu_kupit_kvartiru__s_chego_nachat/10



С чего начать покупку квартиры

Итак, с чего начать покупку квартиры? Мы не будем давать банальные советы – оценить свой бюджет, трезво взглянуть на себя и на рыночные цены – а сразу перейдем к делу.

Первое, с чем нам нужно определиться, это с типом рынка, на котором мы будем покупать себе квартиру – первичный или вторичный (краткая справка о них – по ссылкам в Глоссарии). Для каждого из этих рынков ИНСТРУКЦИЯ имеет свой раздел с подробным алгоритмом действий по приобретению жилья.

Покупка новостройки – с чего начать

Выбирая первичный рынок, мы имеем дело с юридическим лицом (Застройщиком), инвестируем деньги в строительство дома (новостройки), и ждем его окончания, после чего принимаем квартиру у Застройщика, и оформляем ее в свою собственность.

Это процесс небыстрый, может растянуться на годы, но здесь радует привлекательная цена и возможность жить в современном доме с новыми коммуникациями и инженерной начинкой.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ), исключает юридические риски для Покупателя (то есть риски оспаривания прав на квартиру).

Но здесь остается главный риск «первички» – инвестиционный (то есть риск вложения в проект, который может пойти не по плану или вовсе не завершиться).

Правда, с введением в действие последних поправок в знаменитый закон ФЗ-214 (о долевом строительстве), покупать жилье у Застройщика стало значительно безопаснее (подробнее об основах этого закона – см. по ссылке в Глоссарии).

Процесс покупки квартиры в новостройке начинают, конечно, же, с выбора подходящего по стоимости, расположению и площади жилья в строящихся домах.

Покупка вторичного жилья – с чего начать

Выбирая вторичный рынок, мы имеем дело с физическим лицом (или лицами), и квартиру в собственность получаем сразу (по факту регистрации сделки).

Предупреждение!
Этот процесс происходит гораздо быстрее, чем на первичке. Инвестиционных рисков тут нет, а вот юридических – хватает.

На вторичке приходится учитывать не только состав правоустанавливающих документов на недвижимость, но и особенности личности Продавца (вдруг он больной или недееспособный), и состав его семьи (кто еще может иметь права на квартиру). Здесь и взаиморасчеты по сделке происходят по-другому – чаще наличными деньгами через банковскую ячейку.

Именно большое количество и разнообразие юридических рисков смущает тех Покупателей, которые предпочли вторичное жилье. Тем не менее, большинство рисков вторички легко распознаются и вполне поддаются контролю.

Внимание!
Начинают процесс покупки квартиры на рынке вторичного жилья так же, как и на первичном – с выбора площади и района расположения жилья, стараясь уложиться в выделенный на покупку бюджет.

Второе (после выбора рынка), что нам нужно решить в начале нашего пути, это определиться – кто будет заниматься вопросом покупки квартиры. Традиционно выбирают из двух альтернатив:

  • обратиться в агентство недвижимости (или к частному риэлтору);
  • организовать сделку самостоятельно.

Пройдемся кратко по обоим вариантам, и посмотрим, что нам лучше выбрать и почему.

Что делает агентство недвижимости при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости предлагает взять на себя все заботы по подготовке сделки купли-продажи квартиры. В понятие «заботы», как правило, входит типовой перечень услуг, который каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно.

При покупке новостройки, агенты вообще не влияют на процесс, их задача – всего лишь убедить Покупателя купить квартиру у выбранного Застройщика.

Совет!
Далее всем процессом (ценами, сроками, условиями продажи и приемки квартир) рулит сам Застройщик и его штатные юристы, риэлторы только подносят документы на подпись. Тем не менее, гонорар риэлторов за такие «услуги» весьма внушительный.

При покупке квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. Здесь уже агенты могут вкручивать свои условия в процесс организации сделки.

Замыкая на себе весь механизм подготовки сделки купли-продажи (выбор квартиры, выбор покупателя, торг по цене, условия внесения авансов и окончательных расчетов и т.п.), риэлторы обеспечивают себе максимально возможный доход с каждой операции.

В агентских договорах с клиентами-покупателями, обычно, указано, что именно собирается делать агентство недвижимости для организации покупки квартиры (например, на «вторичке») – то есть буквально следующее:

  1. поиск квартиры на рынке и подбор подходящего варианта;
  2. организация просмотров квартиры;
  3. ведение переговоров с продавцами/владельцами квартир;
  4. консультирование Покупателя по вопросам приобретения квартиры;
  5. проверка документов на квартиру;
  6. подготовка Договора купли-продажи квартиры;
  7. организация денежных расчетов через банковскую ячейку;
  8. регистрация сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

При этом, ни о какой материальной ответственности агентства или финансовой гарантии для Покупателя в агентском договоре речь не идет.

Все «гарантии» остаются только на словах. И за это агентство требует комиссию в размере 3-4% от суммы сделки. В Москве, например, это суммы в среднем 150 000 – 250 000 руб. за сделку (данные за 2015-17 гг., не считая сделок с элитным жильем).

Но что реально делает агентство недвижимости, за что оно отвечает, и главное – чем?

Вот краткий сценарий действий типового агента по недвижимости:

  • Включил компьютер, ввел параметры поиска квартиры (район поиска, кол-во комнат, площадь и т.п.), и через секунду получил подборку нужных предложений. Благо общедоступных и качественных баз данных в интернете предостаточно (например, Domofond.ru).
  • Созвонился с хозяевами квартир и договорился о времени просмотра. Съездил на несколько адресов вместе с Покупателем.
  • По выбранной квартире запросил у владельца список документов для проверки, заказал и получил Выписку из ЕГРН на квартиру, и отнес все это штатному юристу агентства. Юрист проверил документы на соответствие законодательству.
  • Тот же юрист на основе типового шаблона подготовил проект Договора купли-продажи квартиры и передал его агенту, а тот – Покупателю.
  • Агент вместе с Продавцом и Покупателем едет в банк для оформления денежных расчетов через банковскую ячейку (сотрудники банка помогают все оформить);
  • Агент кладет перед Продавцом и Покупателем согласованный и распечатанный договор купли-продажи. Участники сделки ставят на нем свои подписи.
  • Агент самостоятельно (по доверенности от участников сделки) или вместе с ними передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает свой экземпляр договора купли-продажи с регистрационной отметкой. Всё. Сделка завершена.
По теме:  Как снять большую сумму с карты Сбербанка: существуют ли лимиты?

У нормального человека возникает легкое ощущение, что такая работа не может стоить ТАКИХ денег. Да и в принципе все перечисленное каждый Покупатель способен сделать сам, без участия агентства недвижимости и без лишних затрат на посредников.

Но может быть, агентство гарантирует Покупателю, что купленная квартира и права собственности на нее не будут никем оспорены, и Покупатель не лишится своих прав?

Предупреждение!
Отнюдь. Все гарантии безопасности и безупречности сделки риэлторы озвучивают только устно. Формально же это ничем не подтверждается, и никакими документами не обеспечивается.

Другими словами, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде, и Покупатель лишится прав на квартиру, то требовать возврата денег он может только с Продавца квартиры, а вовсе не с агентства недвижимости. А агентство? Агентство сочувственно вздыхает и остается в стороне.

Кто-то может радостно вспомнить, что некоторые риэлторы страхуют свою ответственность. Это так. Но что это дает Покупателю? Об этом – по приведенной ссылке.

Если у кого-то сомнения еще остались, можно прочитать заметку о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Объективные данные, приведенные там, убедят скептиков в том, что сделку купли-продажи квартиры сегодня может провести любой человек вполне безопасно, и без участия посредников и агентов.

источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/s-chego-nachat-pokupku-kvartiry/

Что нужно и с чего начать процесс покупки квартиры

Покупка квартиры – это очень ответственный шаг, который связанный с большими затратами и соблюдением всех правовых норм. При покупке квартиры можно самому заняться поиском жилья, и оформлением разных документов.

Но если вы боитесь брать на себя такую ответственность, то воспользуйтесь услугами юристов или риелторов. Если вам нужно ускорить процесс покупки жилище, то обращайтесь в агентства недвижимости.

Что нужно для покупки квартиры

Для начала стоит подобрать подходящие вам варианты самостоятельно или с помощью риелтора. Выберите помещение с нужным количеством вам комнат, этажом, в подходящем районе.

Внимание!
Если у вас есть маленький ребёнок, то лучше рассматривать дома, в районе которых есть неподалёку школы и садики. Если вы не спешите с покупкой квартиры, то стоит рассматривать как можно больше вариантов.

Потому что на сегодняшний день новые жилища превышают существующий спрос на рынке, и вы в любом случае сможете подобрать подходящую вам квартиру. Выбрав подходящие вам варианты, приступайте к знакомству с хозяином квартиры. Следует знакомиться именно с настоящим хозяином дома, а не просто продавцом.

Обращайте внимание на то, кем себя вообще представляет хозяин. Не стоит оформлять сразу же все документы при знакомстве, лучше все перепроверьте, чтобы потом не было никаких недопониманий.

Потому что уже известно много случаев, когда квартиры продавались по поддельным документам, а потом в суде были правы именно владельцы недвижимости.

С чего начинать покупку квартиры в новостройке

Покупать помещения в новостройке – это как жизнь с нового листа. Но при покупке жилья в новостройке нужно помнить, что сразу вы въехать в квартиру не сможете.

Совет!
Потому что чаще всего в новостройках жилье покупают под «черновую отделку». То есть в квартире будут входные двери, на окнах стеклопакеты, на стенах только штукатурка, в комнатах кроме дверей ничего нет. Покупка такого жилища будет стоить вам в разы дешевле, потому что в ней нет никакого ремонта.

Вы сможете сделать в своей квартире все, что пожелаете – ремонт, так сказать «под себя». Если вы хотите уменьшить затраты на покупку, то начинайте подписывать все нужные документы в то время, когда строительство будущего дома только начинается.

Но в этом случае вы можете не получить свое жилье в запланированные сроки. Все нужные вам документы вы сможете оформить в офисе продавца.

Обращайте внимание на процент ипотеки. Если он слишком низкий, то не сотрудничайте с такими продавцами. Избегайте покупки, если компания предлагает вам внести первый взнос без подписания каких-либо документов.

Перед тем как выбирать застройщика, соберите о нём как можно больше информации, узнайте его репутацию. Большой стаж работы компании приветствуется. Если вы хотите купить хорошую недвижимость без каких-либо проблем, то не экономьте на услугах юриста.

С чего начинать покупку квартиры в ипотеку

Если у вас недостаточно средств, а покупка квартиры необходима, то для вас есть единственный вариант – взять её в ипотеку.

Однако, к такому выбору нужно отнестись очень серьёзно и обдумать все до мельчайших подробностей. Нужно провести внимательный анализ ситуации, чтобы принять правильное решение.

Предупреждение!
Все, кто хочет получить ипотеку на квартиру, задаются многими вопросами, которые создают им трудности. С чего же начать? Для начала, вы должны решить, какая именно сумма для кредита вам нужна. Узнайте стоимость вашей недвижимости и как можно больше информации о ней.

Используйте все доступные вам способы. Это нужно для того, чтобы вписать правильную сумму при оформлении кредита.

Не забывайте о том, что большинство банков требуют первоначальный взнос в размере 10–25% от суммы всему кредита. Чем больше средств вы имеете, тем больше шанс получить одобрение от банка и получить нужную вам сумму в кредит.

Потом стоит проанализировать все предложения банков и выбрать те, которые запрашивают меньший процент первого взноса. Но лучше все же выбирать те банки, которые наиболее известны на сегодняшний день.

Это может быть Приват банк, Альфа-банк, Сбербанк и другие. Обращайте внимание на сроки и первоначальный взнос. Ну и в конце вам стоит подсчитать ежемесячный платёж. Если вы укладываетесь в подходящую вам сумму, то спело оформляйте заявку в банке на кредит и ждите положительного ответа.

Стоимость квартиры

В апреле-мае жилые недвижимости по стоимости начали стабильно понижаться. На сегодняшний день продавцы стараются больше не снижать цены на квартиры и меньше торговаться.

Внимание!
Но если продавцы хотят быстрее продать свою недвижимость, то они идут на хорошие уступки. Если вы хотите купить однокомнатную квартиру в крупном городе, то она обойдётся вам около 25000 $, но за такую же сумму можно приобрести квартиру намного больше на окраине города.

На окраинах города кирпичные дома стоят на 1000 $ за квадратный метр. Если вам нужны квартиры, которые расположены недалеко от метро, то рассчитывайте на сумму от 32000 $.

Чаще всего за такую сумму вам будут предлагать квартиры советской постройки. Двухкомнатные квартиры в больших городах стоит на порядок 10000 $ дороже, чем однокомнатные.

Сумма трехкомнатных квартир будет примерно на 15000 $ дороже однокомнатных квартир. Цены на жилье зависят от многих факторов: расположение от центра, расстояния от метро, состояния жилья. При покупке недорогих квартир будьте готовы к капитальному ремонту.

Необходимые документы

Для того чтобы купить квартиру, вам нужно собрать достаточное количество необходимой документации:

  1. Копии паспортов всех жильцов новой квартиры.
  2. Выписка из домой книги.
  3. Свидетельство, которое даёт вам право иметь собственное жилье.
  4. Экспликация.
  5. Справка в форме 11-а.
  6. План дома.
  7. Если у вас имеются несовершеннолетние дети, то вам нужно оформить бумаги в органах опеки на ребёнка.
  8. Заверять у нотариуса бумагу о возможной продаже квартиры в дальнейшем.

Это перечень главной документации, которую вы должны собрать при покупке квартиры. Точное количество документов зависит от ситуации. Лучше всего обратиться к юристу, который хорошо специализируется в вопросах недвижимости, и он вам поможет со сбором всех нужных бумаги.

Процесс покупки квартиры

Для начала вам стоит проверить вашу будущую квартиру на юридическую чистоту. Если вы не хотите дальше столкнуться с большими неприятностями, то стоит просмотреть документы, которые устанавливают права на вашу недвижимость.

Если квартира находится под каким-то затруднениями, или продавец, которому вы заплатили деньги, не является настоящим хозяином квартиры, то вашу сделку просто признают недействительной.

Совет!
Поэтому обязательно проверяйте паспорт продавца и документы на продаваемое жилье, соберите как можно больше информации об этом. Проверить документацию вы сможете самостоятельно, обратившись в ЕГРП.

В документах вы встретите имя и паспортные сведения владельца квартиры. Также там будет указано описание жилья и вся нужная информация о ней. Такую выписку вы сможете заказать узнать в интернете или же в региональном органе ЕГРП. Там содержатся все документы на квартиры, которые начали там регистрировать после начала 1998 года.

Не забудьте просмотреть промышленный план дома. Если вы запланируете незаконную перепланировку, то вы получите массу неприятностей.

Изучите домовую книгу. Посмотрите там на прописку малолетних детей, родных, арестованных или военным. Всю информацию о жильцах дома вы сможете найти в домовой книге.

Там вы сможете увидеть всех прописанных жильцов и куда они теперь перебрались жить. Стоит обратить внимание на людей лишённых свободы и военнослужащих, потому что по возвращении домой они могут потребовать часть недвижимости.

После выполнения всех выше перечисленных действий можете начинать процесс оформлению всех нужных документов и договоров.

Особое внимание обращайте на ниже перечисленные пункты: Срок выселения прежних жильцов. Въехать и прописаться в собственную квартиру вы сможете только после госрегистрации прежних жильцов. Смотрите на дату, которая показывает, когда жильцы съедут с квартиры.

Если вы попали в такую ситуацию, то стоит начислять штраф за просрочку и в дальше контролировать выезд из недвижимости. Оплата квартиры. Надёжней при оплате квартиры пользоваться услугами банка, а не передавать большую сумму на руки.

Предупреждение!
Вы сможете перевести нужную сумму на карту владельца или положить ее в банковскую ячейку. Договор вы сможете получить в изложении на бумаге.

Зарегистрировать права о том, что вы являетесь владельцем недвижимости, вы сможете в ЕГРП. Такой документ вы сможете оформить в региональном органе Росреестра. Для того чтобы это сделать вам стоит при подаче заявки добавить копию паспортных данных, соглашение о продаже, копию оплаты квартиры и её промышленный план.

источник: https://consultmill.ru/kvartira/pokupka/s-chego-nachinat.html

С чего начать покупку квартиры

Покупка квартиры – это важный шаг, связанный с немалыми финансовыми тратами, а также рисками, от которых практически невозможно застраховаться.

Желая сэкономить на услугах агентств недвижимости, очень многие граждане занимаются поиском желаемого объекта и прочими сопутствующими процедурами самостоятельно.

Внимание!
Независимо от того, будет сотрудничать человек с посредником или нет, ему необходимо знать, с чего следует начать покупку квартиры и как приобрести недвижимость выгодно и с минимальными рисками.

Разумеется, обратившись к проверенному специалисту, сам поиск и сделка значительно ускоряются и упрощаются для потенциального покупателя, но полностью полагаться на риелторов, ничего не контролируя, нельзя.

Даже начинающий покупатель может определить, что в первую очередь следует поставить для себя чёткую цель, определиться с тем, какую именно квартиру, где и в какой ценовой политике он будет искать.

По теме:  Аннуитетный платеж что это значит: пример расчета?

Важно обозначить все желаемые и неприемлемые характеристики, а также составить заметки о том, на каких документах нужно будет акцентировать своё внимание в первую очередь. Поскольку рынок недвижимости весьма привлекателен, здесь можно столкнуться не только с мошенниками, но и с весьма недобросовестными продавцами.

Из чего выбирать

Продажа квартиры, и её покупка представляют собой сложный, последовательный процесс, который в большей степени ориентирован на проверку документов, а также составление и оформление соглашений, договоров.

Переходя от одного этапа к следующему, потенциальный покупатель должен заранее знать, что его там ожидает и с чем он может столкнуться.

Совет!
К сожалению, мошенники часто действуют от имени риелторов, поэтому сфера недвижимости это вовсе не тот случай, когда можно строить отношения на полном, безоговорочном доверии с малознакомыми людьми.

От норм действующего законодательства не зависит, каким должен быть выбор человека при желании купить квартиру. Конституция Российской Федерации сохраняет за гражданами право на свободное передвижение и самостоятельный выбор места жительства. Именно поэтому физическое лицо в своём выборе полагается исключительно на себя.

Занимаясь поиском подходящего варианта, неизменно придётся столкнуться с тремя категориями жилья:

  • Вторичный рынок (квартиры, которые уже кому-нибудь принадлежали);
  • Объект новостройки до ввода дома в эксплуатацию;
  • Квартира в новостройке после ввода дома в эксплуатацию.

Вторичный рынок самый рискованный, поскольку жилье может быть обременено и это не всегда видно с первого взгляда, если продавец желает скрыть данный факт.

Новостройки на стадии незавершенного строительства стоят на порядок ниже, но могут быть заморожены, что тоже важно учитывать.

Ключевые фигуры

После того, как будет выбран подходящий вариант, будет проведен визуальный осмотр на предмет состояния помещений, технической исправности всех систем, оценена инфраструктура, можно приступать к более важным вопросам.

Прежде всего, следует встретиться с нынешним собственником квартиры лично, даже если до этого всеми процедурами занимался его риелтор.

Ссылаясь на 177-ю статью в Гражданском кодексе Российской Федерации, если владелец недвижимости недееспособен, он не может заключать никаких сделок.

Даже если имеются справки об обратном, желательно удостовериться своими глазами. Любой родственник продавца в течение трёх лет сможет оспорить сделку и вернуть квартиру, если окажется, что на дату подписания договора купли-продажи продавец состоял на учёте в психиатрическом или наркологическом диспансере.

Кроме того, проверить, нет у продавца официального опекуна, можно, обратившись в территориальный попечительский совет.

Если человек состоит на учёте в диспансере, то согласно второму пункту 181-й статьи Гражданского кодекса, сделка будет расторгнута в судебном порядке на том основании, что продавец не мог осознавать свои действия.

Особенно внимательно стоит отнестись к ситуации, когда вместо непосредственного владельца действует человек по доверенности. Достаточно часто такие документы бывают поддельными, а собственник даже не подозревает, что что-то продаёт.

Проверка юридической чистоты

Самым важным моментом, с которого следует начинать покупку квартиры, это установление юридической чистоты жилья. Необходимо не просто посмотреть, но и тщательно изучить правоустанавливающие документы продавца на недвижимый объект.

Следует просить не только свидетельство о государственной регистрации его прав на продаваемое имущество, но и расширенную выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Предупреждение!
Если в итоге выяснится, что продавец не является законным собственником, или недвижимость обременена, сделка будет аннулирована, с потерей времени и денежных средств со стороны покупателя. Не следует соглашаться с предоставляемыми копиями.

Все бумаги должны быть оригиналами, так как копии легко подделать. Особенно внимательно следует посмотреть паспорт продавца и сравнить его данные с теми, которые указаны в свидетельстве и выписке из ЕГРП.

Все должно совпадать. Получив все необходимые бумаги, вы можете проверить их самостоятельно, обратившись с запросом в ЕГРП и заказав такую же выписку. Расширенную справку получить может только владелец, но простая доступна любому заинтересованному лицу. Таким образом, получится удостовериться, что вы имеете дело действительно с собственником.

Изучение домовой книги

Справа из домовой книги необходима для того, чтобы удостовериться, что в квартире не зарегистрированы лица, не достигшие восемнадцати лет.

Желательно получить от продавца именно расширенную справку, чтобы убедиться в том, что в квартире не прописаны осуждённые или умершие граждане, недееспособные лица, а люди, отбывающие временную службу в армии. Все эти сведения хранятся именно в домовой книге, и записи ведутся с момента создания многоквартирного дома.

Внимание!
Они никуда не удаляются и не передаются. Кроме того, следует помнить, что даже выписанные осуждённые и военнослужащие сохраняют за собой законное право по возвращению проживать в той же квартире, даже если она теперь принадлежит другим лицам.

Ещё хуже дела обстоят с несовершеннолетними детьми, права которых не могут быть ущемлены сделкой с отчуждением недвижимости.

Если у продавца есть дети, то необходимо чтобы он предоставил письменное разрешение органов опеки на продажу квартиры.

Это обязательный документ, без которого крайне вероятен риск судебного иска и возврата объекта прежним владельцам. Если квартира находится в долевой собственности, должны быть согласия других собственников на ее продажу.

Если не будет хотя бы одного согласия – это станет основанием для аннулирования сделки.

Обязательные нюансы

Продажа и покупка недвижимости должна осуществляться в соответствии с требованиями действующего российского законодательства. В ином случае договор на купленный объект будет оспорен в суде и аннулирован. Чтобы такого не произошло, необходимо принять во внимание такие обязательные пункты, как:

  1. Обязательная дееспособность продавца на момент заключения договора;
  2. Письменное оформление всех соглашений между сторонами до подписания основного договора;
  3. Соблюдение установленной формы при заключении каких-либо договорённостей, желательно удостоверенных подписью и печатью нотариуса;
  4. Добровольное участие обеих сторон в сделке;
  5. Соблюдение всех норм законодательства;
  6. Проведение продажи законным способом;
  7. Должное оформление документов, прилагаемых к основному договору;
  8. Подробное описание в договоре объекта сделки (его вид, целевое назначение, характеристики, стоимость).

Обе стороны должны позаботиться о том, чтобы было как можно меньше оснований для судебного иска. Сам договор желательно составлять в нотариальной конторе, чтобы дополнительно заручиться поддержкой юридического лица в случае возникновения споров.

На что обращать внимание

Имея представление о последовательности действий, с которых следует начать продажу квартиры или её покупку, нужно знать еще и моменты, на которые необходимо особенно заострить внимание.

Совет!
В первую очередь это тщательная проверка документов продавца. Целесообразно выписать для себя данные его паспорта, чтобы после через отделение Федеральной миграционной службы проверить подлинность этого документа. Важно убедиться, что паспорт не просрочен и что каждая его страница имеет идентичную серию и номер.

Кроме того, все страницы должны быть одинаковы. Недопустимы видимые отличия и отсутствие водяных знаков. Все печати, имеющиеся в документе, должны совпадать с наименованием органа, который их ставил.

Если квартиру намерены продавать от имени несовершеннолетнего ребёнка, то следует знать, что от его лица могут действовать только родители или официальные опекуны с согласия органов опеки.

Важно проверить документы, которые подтверждают, что представители ребёнка действительно являются его родителями, усыновителями или опекунами.

Если дело приходится иметь с доверенным лицом, важно внимательно прочесть доверенность, проверить срок её действия и перечень полномочий, которыми наделён этот человек.

Заключение сделки и регистрация прав

После того, как юридическая чистота этой недвижимости будет проверена, заключается договор купли-продажи, в котором будут учитываться:

  • Сроки, в которые предыдущий владелец обязан освободить проданное помещение. Этот пункт важно внести в договор, вместе с условием, что за каждый день просрочки продавец будет обязан уплатить новому собственнику пеню, размер которой также важно обозначить;
  • Способ оплаты – в договоре должна быть указана настоящая сумма сделки. Это в интересах покупателя, но не всегда выгодно продавцу.

При этом желательно избегать наличного расчёта, так как подтвердить его в случае необходимости может быть весьма непросто.

Предупреждение!
Лучше всего использовать расчётный счёт или банковские ячейки. Способ оплаты также отображается в тексте договора. Сам документ может быть лишь в письменном варианте. Никаких устных сделок. О регистрации права собственности важно подумать заранее, в частности оговаривая вопрос с оплатой.

Поскольку продавец имеет законное право распоряжаться квартирой до того момента, пока новые собственнические права не зарегистрируют, желательно чтобы срок оплаты был после завершения регистрации. В таком случае банковская ячейка будет очень кстати.

Финансовые вопросы

Порядок проведения расчёта за квартиру при её покупке предусматривает передачу денежных средств как до момента подписания и заключения договора купли-продажи, так и после, о чём должно упоминаться в тексте документа.

Обычно датой передачи денежных средств назначают саму дату заключения сделки, но это не является правилом, поэтому покупатель с продавцом могут согласовать любой вариант на своё усмотрение.

Процедура передачи денег может происходить:

  1. Наличными средствами;
  2. Безналичным расчётом;
  3. Использованием банковской ячейки.

Не рекомендуется проводить оплату первым способом, поскольку она наиболее не защищена и зачастую служит мошенническим схемам. Рискуя подобным образом необходимо составить расписку.

Внимание!
Безналичный расчёт – это перевод денег на банковский счёт продавца, который осуществляется в присутствии него.

Банковская ячейка используется чаще всего для безналичного расчёта и является наиболее безопасной, поскольку покупатель в присутствии продавца кладёт в неё необходимую сумму, после чего продавец предъявляет в банке заключённый договор, самостоятельно открывает ее и изымает свою оплату.

источник: https://pravonedv.ru/kvartira/pokupka/s-chego-nachat.html

Первичная проверка недвижимости

Любой продавец, как только Вы выберете понравившийся вариант, захочет закрепить Ваши намерения. Да и соблазн тут же внести аванс, чтобы вариант «не ушел» тоже велик. Но, … стоп!

Перед тем, как вносить аванс, нужно провести хотя бы первичную проверку недвижимости. Она отвечает на следующие вопросы:

  • Почему продается квартира
  • На каком основании квартира принадлежит собственнику и когда он получил право собственности
  • Кому принадлежит квартира и кто хочет принять у Вас аванс
  • Не лишен ли собственник дееспособности
  • Какая цена будет фигурировать в договоре купли-продажи
  • Нет ли обременений или арестов на квартиру
  • Кто зарегистрирован в квартире
  • Нет ли прав пожизненного пользования квартирой
  • Есть/будет ли согласие супруга на продажу (если требуется)
  • Имеются ли долги по оплате коммунальных услуг и электроэнергии
  • Требуется ли разрешение органов опеки на отчуждение, какие будут условия проживания ребенка после продажи недвижимости
  • С кем будет заключаться договор купли-продажи: с продавцом или с представителем по доверенности
  • Если аванс принимает агентство, то какие взаимоотношения у него с продавцом, какая репутация у агентства, на зарабатывает ли на авансах
  • Какие договора будет с Вами заключать продавец или представитель продавца (агентство) и какая будет ответственность у продавца: агентский договор или предварительный договор купли-продажи

По результатам проверки грамотный юрист будет знать, что прописать в условиях приобретения недвижимости и какие условия оговорить, чтобы не получилось так, что аванс внесен, а элементарные требования безопасности сделки для Вас не выполняются с угрозой не вернуть аванс.

источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/pokupka-kvartiry-s-chego-nachat/






Если вам понравилась статья, поделитесь ей со своими друзьями в соц.сетях, нажимая эти кнопки:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *