как продать квартиру которая в ипотеке
Как продать квартиру которая в ипотеке

Здравствуйте, дорогие друзья! Никогда в жизни не знаешь, где может ожидать подвох или неприятное потрясение. У семьи Сергеевых серьезно заболела дочь.

Врачи порекомендовали кардинально сменить обстановку. Девочке нужен был свежий воздух, поэтому они хотели продать квартиру и переехать в деревню.

Вот только квартира была взята в ипотеку, поэтому тут свои нюансы с реализацией. Хотите узнать, как продать квартиру, которая в ипотеке? Какие законные способы доступны в настоящий момент времени? Тогда материал ниже для вас.

Содержание статьи:

Как продать ипотечную квартиру и купить другую?

Ипотеку на недвижимость обычно берут на длительное время, с таким расчётом, чтобы ежемесячные взносы не особо разоряли семейный бюджет. Но жизнь не стоит на месте и обстоятельства часто меняются.

Предупреждение!
По разным причинам у людей возникает необходимость в изменении жилплощади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. И тогда вопрос о том, как продать ипотечную квартиру и купить другую, становится актуальным для многих семей.

Часто приходится думать о продаже большой жилой площади, с целью приобретения двух отдельных, меньших по площади, квартир. Причины такой необходимости возникают при разводах, а также при необходимости предоставить отдельное жильё взрослым детям, пребывающим в браке.

В чём состоит сложность продажи ипотечного имущества

В случае, когда кредит не погашен, а жилплощадь находится под залогом, продать её не так просто как может показаться на первый взгляд, но всё-таки возможно.

Сложность состоит в том, что банк, выдавший ипотечный заём, очень неохотно расстаётся со своими клиентами, особенно с теми, которые исправно погашают долги.

Но без согласия кредитора обойтись невозможно, за исключением случая, когда ваш покупатель согласен наперёд внести сумму, необходимую для полного досрочного погашения вашей задолженности.

Если нет препятствий для закрытия кредита, то залогодержатель, получив от вас задолженную сумму, снимает обременение на недвижимость, и последующая процедура переоформления права собственности происходит в общем порядке.

Следует заметить, что этот способ продажи связан с определёнными рисками для покупателя, и он неохотно соглашается на такой вариант. Но попытаться стоит, так как это самый простой и самый приемлемый способ продажи.

Позаботьтесь о новом жилье

Перед тем как перейти к рассмотрению других способов как продать квартиру, купленную на материнский капитал, не лишним будет напомнить о том, что следует позаботиться о новой жилой площади, чтобы не оказаться на улице, после отчуждения вашей собственности.

Внимание!
В поисках нового жилья следует отдавать предпочтение более дешёвым вариантам, чтобы не обременять себя излишними денежными обязательствами.

В качестве приемлемых предложений, оптимальными могут оказаться новостройки в подмосковном городе Видном. Поселение в этом районе очень привлекательно по ряду причин.

Продажа ипотечной недвижимости

Когда вы нашли подходящего покупателя, готового погасить банковский долг, и определились с выбором будущей квартиры, можно приступать к осуществлению процедуры самостоятельной продажи.

Первым делом необходимо поставить кредитора в известность и согласовать с ним своё решение, в качестве продавца (может потребоваться предварительное соглашение между вами и покупателем).

В случае одобрения, будет рассчитана оставшаяся сумма задолженности и с вами подпишут предварительное соглашение. После внесения на счёт кредитора невыплаченной суммы по кредиту, вы получите справку, подтверждающую отсутствие задолженности и закладную.

Следующим шагом будет снятие обременения Регистрационной палатой с отметкой передачи прав собственности.

Заключительный этап – подписание договора купли-продажи у нотариуса.

Разница между стоимостью квартиры и суммой долга, закладывается в депозитарную ячейку любого банка. Получателем этих денег является предъявитель документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

Совет!
Продажа с участием кредитора. Продажа квартиры в ипотеке может осуществляться с помощью кредитора. Процедура очень похожая на описанную выше. Разница лишь в том, что после внесения покупателем суммы долга, банковские работники самостоятельно передают все документы в Регистрационную палату, для снятия обременений с продавца.

Выкуп кредита. Способ продажи путём выкупа кредита, состоит в том, что по согласованию с заёмщиком, выкупаются кредитные обязательства. Долг переходит к покупателю. Сама же жилплощадь остаётся в залоге, до полного погашения ипотеки новым должником.

Перекредитование

Можно попытаться перекредитовать свою недвижимость в другом финансовом учреждении. Иначе говоря, взять новую ипотеку у другого кредитора, который выкупает долги у вашего банка и становится владельцем закладного имущества.

Вы переезжаете в новую квартиру и продолжаете выплачивать кредит, с учётом стоимости нового жилья.

Обратите внимание, что в новостройках в Видном, жилплощадь продаётся в ипотеку. Компания сотрудничает с банками-партнёрами: ВТБ-24, «Возрождение», Сбербанком и др., а значит – есть вероятность договориться о перекредитовании.

Вы также можете купить квартиры с отделкой в Видном, на выгодных условиях рассрочки или взять в кредит, сроком до 30 лет, под низкие проценты.

источник: http://usuhanovo.ru/press-center/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-i-kupit-druguyu/


Условия продажи

Часто возникают такие моменты в жизни, когда нужно продать квартиру, которая находится в ипотеке. Как правило, ипотеку берут на первое жилье или в связи с рождением ребенка на расширение/улучшение уже имеющегося жилья.

Но жизнь не стоит на месте и появляется новый член семьи или наоборот семья распадается и снова возникает в жизни жилищный вопрос, но уже усугубленный наличием третьей стороны – банка.

Предупреждение!
По сути, квартира, купленная в ипотеку, нам не принадлежит. Мы живем в ней, платим за коммуналку, носим ежемесячно деньги в банк за ипотеку, но реализовать её без его разрешения мы не сможем. В любой момент банк может нас попросить вернуть долг и выгнать из квартиры. Другой вопрос, что он в этом не заинтересован, так как ему выгодно получать от вас процентный доход.

Продать квартиру, купленную по ипотеке можно. Давайте выдохнем. Если этот вопрос у вас сейчас остро стоит, то нужно выбрать один из трех путей решения.

Вариант №1

Погасить оставшуюся задолженность за счет потребительского кредита.

Если у вас остался небольшой платеж, а наличных денег нет, то можно попробовать первый вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку.

Алгоритм сделки достаточно простой:

  1. Узнаем текущий остаток задолженности по ипотеке. Необходимо учесть, что если платеж аннуитетный (равными частями ежемесячно), то придется, в зависимости от банка, погасить проценты за текущий момент полностью и дата погашения может быть строго привязана к дате ежемесячного платежа.
  2. Оформляем новый кредит на остаток задолженности.
  3. Полученный кредит направляем на досрочное погашение кредита. В зависимости от платежа и банка погашение кредита может осуществляться автоматически или после написания заявления о досрочном погашении кредита. Проконсультируйтесь в вашем банке об условиях досрочного погашения кредита.
  4. После закрытия кредита берем справку о его погашении и, если оформлялась закладная, получаем её на руки. Банк ставит на ней отметку о погашении кредита, и вы отправляетесь в юстицию. Возможен такой вариант, что вам потребуется представитель банка для погашения записи в юстиции, тогда вам нужно согласовать этот момент с кредитным инспектором банка.
  5. Снимаем обременение в юстиции и одновременно регистрируем договор купли-продажи по квартире, купленной в ипотеку. Вам понадобятся следующие документы: паспорта всех собственников и их личное присутствие, если это не возможно, то нотариально заверенная доверенность;
  6. свидетельство о праве собственности, письмо из банка о погашении кредита и его копия, закладная.

  7. Покупатели приносят остальные документы: паспорта, договор купли-продажи, госпошлину за регистрацию сделки, если была ипотека, то документы по ипотеке.
  8. Через три-пять рабочих дней вы получите свидетельство с отметкой о гашении ипотеки и отрегистрированный договор купли-продажи.

Плюсы первого пути:

  • Относительная простота.
  • Скорость проведения сделки.

Минусы:

  1. Могут отказать в кредите т.к. имеется долговая нагрузка в виде ипотеки и можно не пройти по платежеспособности.
  2. Большой платеж. Так как потребительский кредит выдается максимум на 5 лет, то значительно вырастает ежемесячный платеж.
  3. Увеличивается переплата. Проценты по потребительскому кредиту значительно выше, чем по ипотеке, поэтому ваша переплата будет больше.

В общем, если вам очень надо продать квартиру, купленную по ипотеке и вам не жалко переплачивать, то первый вариант вам подойдет.

Вариант №2

Гасим ипотеку за счет ипотечного кредита покупателя.

В настоящее время крупные и не очень банки выдают специальные ипотечные кредиты на приобретение квартиры купленной по ипотеке. Если ваш покупатель планирует купить вашу квартиру по ипотеке, то этот вариант вам очень подходит.

Существуют две разновидности такого варианта кредитования: ипотека покупателя оформлена в одном и том же банке с приобретаемой квартирой и второй вариант, если квартира в обременении в другом банке.

Алгоритм сделки следующий:

  • Идем в банк и уточняем наличие возможности проведения такой сделки. Если ипотека взята в этом же банке, то, как правило, проблем не возникает. Если в другом, то необходимо уточнить о наличии возможности провести такую сделку.
  • Собираем пакет документов для банка покупателя: договор по ипотеке, справка об остатке задолженности по ипотеке, график платежей, реквизиты для погашения кредита.
  • В зависимости от банка могут сразу понадобиться документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, паспорта собственников, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, оценка, технические документы по квартире).
  • После одобрения сделки со стороны банка мы проводим гашение ипотеки. Деньги банком перечисляются на счет для гашения и в зависимости от вида платежа (дифференцированный или аннуитетный) происходит закрытие кредита, либо в дату перечисления денег, либо в дату ежемесячного платежа.
  • Дальше все оформляется как в первом варианте.

Плюсы:

  1. Не надо искать деньги на погашение остатка задолженности.
  2. Относительная безопасность сделки.

Минусы:

  • Много бумажной волокиты с банком.
  • Длительный срок проведения сделки.

Второй вариант продажи квартиры, купленной по ипотеке, подходит для тех, у кого есть достаточно много нервов и времени для работы с банком.

Вариант №3

Гашение ипотеки за счет денежных средств покупателя.

Совет!
Если у вашего покупателя есть достаточная сумма наличности, чтобы погасить за вас задолженность перед банком, то вам крупно повезло. Так как это вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку наиболее комфортный для вас.

Алгоритм сделки:

  1. Вы получаете от покупателя наличные для погашения ипотеки по расписке.
  2. Гасите ипотеку.
  3. Получаете остаток от продажи квартиры денег по договору купли-продажи.
  4. Оформляете сделку в юстиции аналогично варианту №1.

Плюсы:

  • Нет волокиты с документами.
  • Быстрое оформление сделки.
  • Нет финансовых затрат с вашей стороны.

Минусы: Возможны конфликтные ситуации в случае расторжения сделки.

Вариант №3 очень выгоден для тех, кто решил продать квартиру, купленную по ипотеке. Но, увы, не так просто найти человека с крупной суммой наличных.

Итак, сегодня вы узнали три способа как продать квартиру, купленную по ипотеке. Это: погасить ипотеку за счет потребительского кредита, погасить за счет ипотечного кредита покупателя и третий вариант, погасить ипотеку за счет покупателя.

По теме:  При каких условиях дают ипотеку в банках России?

источник: http://linerich.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Вопрос: Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?

Ответ: Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом.

В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза. Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?

Предупреждение!
Отвечаем – можно. И даже несколькими способами. Но тут есть свои сложности. Какие? Сейчас все покажем. Но для начала кое-что уточним.

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Договору переуступки прав.

На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека – это обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты.

Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

  1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
  4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).</li

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Продажа путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег.

Внимание!
Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом. Причем, регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах.

Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Продажа с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Совет!
Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках.

Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.

Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

Предупреждение!
Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

Что об этом говорит закон:

  • Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п.1, ст.37, Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (п.1, ст.38, Закона об ипотеке).
  • При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым.

Скидка может достигать 15–20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру.

Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно.

В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Отдельные вопросы о продаже квартиры, обремененной ипотекой

А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка? Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту сделку признают недействительной.

Внимание!
Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов? Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку? Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).

Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу.

Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.

Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры? Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением.

Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).

Совет!
В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры.

Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры? Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога).

Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku/

Продажа недвижимости в ипотеке

Выплаты по ипотечному кредиту растягиваются на годы, а порой даже на десятилетия. В течение этого времени обстоятельства заемщиков могут существенно измениться: кто-то потеряет работу и не сможет выплачивать кредит, кто-то, наоборот, получит возможность поменять купленную по ипотеке недвижимость на жилье большей площади, кто-то захочет разменять квартиру, а кто-то примет решение перебраться в другой регион или даже за границу.

Национальные особенности экономического развития нашей страны привносят свои риски: например, из-за курсовой разницы для заемщиков, взявших кредит в валюте, выплаты могут оказаться непосильными.

А в кризис 2008 года случались прецеденты, когда банк в одностороннем порядке требовал у клиента досрочного погашения ипотечного кредита.

Во всех этих случаях единственным выбором для собственника является продажа залоговой недвижимости. Итак, можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и как это сделать правильно?

После девальвации рубля, выплата валютного ипотечного кредита многим россиянам может оказаться не по карману

Юридический статус

С законодательной точки зрения, ипотека – это кредит под залог недвижимости. Таким образом, квартира, купленная в ипотеку, с одной стороны – находится в собственности получателя кредита, а с другой – является залоговым имуществом, то есть служит гарантом возврата денег кредитору.

Предупреждение!
До полной выплаты кредита квартира считается обремененной, то есть такие операции, как сдача недвижимости в долгосрочную аренду или ее продажа могут осуществляться только с согласия банка.

Все условия продажи залоговой недвижимости должны быть прописаны в договоре ипотечного кредитования, поэтому если вы решили продать купленную по ипотеке квартиру, первым делом нужно обратиться именно к этому документу.

Условия от банка к банку могут различаться достаточно сильно: некоторые заимодавцы позволяют продать обремененную квартиру только через несколько лет после заключения кредитного соглашения, другие облагают сделку «драконовскими» штрафными санкциями, третьи требуют 1 % от суммы кредита только за согласие на проведение продажи.

Непременным условием согласия банка на сделку всегда является отсутствие задолженностей и просрочек по текущим платежам.

За редким исключением (например, продажа «первичной» квартиры, которая существенно подорожала в процессе строительства дома) реализация ипотечной недвижимости не приносит продавцу большой выгоды.

Непростые условия сделки и сложности с поиском покупателей обычно приводят к тому, что ипотечную квартиру приходится продавать на 10–15% дешевле среднерыночной цены

Продать ипотечную квартиру можно одним из трех способов: закрыть кредит, сменить заемщика, заменить залог.

Закрытие кредита

Эта схема позволяет снять с квартиры обременение, после чего собственник может распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Последовательность действий в теории выглядит так:

  • заемщик находит покупателя и заключает предварительное соглашение;
  • банк дает разрешение на досрочную выплату кредита; покупатель вносит предоплату в размере невыплаченной доли кредита;
  • банк закрывает кредит и снимает с квартиры обременение;
  • покупатель и продавец заключают сделку купли-продажи;
  • продавец получает оставшуюся часть суммы, а квартира переходит к покупателю.

Разумеется, в реальной жизни все еще сложнее. Потенциальные покупатели, располагающие нужной суммой в наличке, обычно не горят желанием рисковать деньгами, выплачивая задаток «под расписку» для закрытия чужого ипотечного кредита.

Ведь оформление документов на снятие обременения может занимать до трех месяцев, и все это время покупатель, по сути, находится в подвешенном состоянии. Чтобы уменьшить риски, обычно используются банковские ячейки: в один сейф помещается сумма, необходимая для снятия залогового бремени, а во второй – сумма, причитающаяся продавцу.

Внимание!
После завершения сделки доступ к первому сейфу получает банк, а ко второму – бывший заемщик. Также может использоваться безотзывный аккредитив – в этом случае перемещение средств происходит через специальный счет.

Однако нередко покупатель и сам не имеет достаточных наличных средств для покупки недвижимости, поэтому вынужден прибегнуть к ипотеке в другом банке. В этой ситуации согласие на операцию приходится получать уже в двух банках. Если сделка будет одобрена, банки произведут взаиморасчет – кредитор покупателя переводит остаток суммы по кредиту продавца в его банк в счет погашения долга.

Если найти покупателя самостоятельно не удается, можно обратиться в риэлтерское агентство, предлагающее услугу «снятие обременения». В этом случае риэлторы из собственных средств «гасят» в банке остаток ипотечного кредита, после чего продают ее на общих основаниях. Однако такая сделка достаточно невыгодна и подходит лишь покупателям, которым срочно нужны деньги.

Смена заемщика

Эта схема несколько проще. Она используется в том случае если покупатель квартиры готов принять на себя обязательства по выплате остатка кредита продавца. Смена заемщика выгодна и для банка, поскольку, в отличие от варианта с досрочной выплатой, он не теряет проценты.

Впрочем, большинство банков неохотно одобряют подобные сделки. Ведь новый кредитополучатель может оказаться не таким надежным, как старый. К тому же, замена заемщика ухудшает качество ссуды с точки зрения ЦБ.

Замена залога или перекредитовка

Данная схема будет оптимальна, если вы собираетесь поменять ипотечную квартиру на жилье большей площади или, также по ипотеке, приобрести недвижимость в другом регионе России. Обычно банк соглашается на перекредитовку, если сумма нового займа на 20–30 % перекрывает остаток по старому.

Сделка осуществляется на основании договора обмена квартир и передачи в залог банка нового жилья, при этом со старой квартиры обременение снимается и налагается на новую недвижимость.

Словом, какой бы вариант продажи ипотечной квартиры вы ни выбрали, процедура будет весьма непроста – и это если даже не говорить о действительно сложных случаях, таких, как необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке, или оформление договора переуступки прав требования (ДДУ).

Поэтому, если вы собираетесь приобрести квартиру в инвестиционных целях, гораздо выгоднее будет рассрочка от застройщика.

источник: http://admiral-house.ru/blog/kak-prodat-nedvizhimost-v-ipoteke.html

Как продать квартиру в ипотеке?

Вам необходимо продать квартиру, но ипотека кажется непреодолимым препятствием? На самом деле, существуют несколько законных и безопасных способов попрощаться с находящейся в залоге у банка недвижимостью.

Совет!
Приобретая крышу над головой мы связываем себя обязательствами на весьма долгий срок. Причем не только с банком, но и с определенным городом, улицей, этажом, площадью жилья. Однако, жизнь не статична.

Люди переезжают, меняются семейные обстоятельства, возникают финансовые трудности. Вы — не первый, у кого возникла мысль расстаться с ипотечной недвижимостью. Тысячи владельцев уже продали находящееся в залоге у банка жилище. Существуют несколько способов продать квартиру, которая находится в ипотеке.

Просто погасить ипотеку

Самый элементарный способ — погасить оставшийся долг ипотеки не прибегая к сложным манипуляциям. Так обычно делают, если есть возможность самостоятельно накопить или занять средства.

Перед планированием сделки стоит проверить, можно ли погасить ипотеку досрочно, так как возможен мораторий на продажу. В данном случае нужно будет обсудить с банком условия снятия моратория.

Теперь уточняется размер нужной суммы на определенную дату, которая вносится, освобождая от ипотеки. После чего все обязательства перед банком для вас ликвидированы.

Банк должен выдать документ, о том, что расчеты с ним произведены полностью и кредитный долг на нового собственника не переходит.

Внести вторыми руками

При продаже квартиры которая в ипотеке, иногда прибегают к помощи покупателя. Если квартира все еще в ипотеке, долг не погашен, но уже есть реальный человек с реальными деньгами, желающий ее приобрести. Погасить ипотеку можно его средствами, так как они уже и приготовлены для данной покупки.

То есть часть суммы покупатель передает для снятия долговых обязательств перед банком, и продавец получает возможность продать квартиру, а покупатель, следовательно — купить. Однако, стоит сказать, что способ этот весьма рискованный. Отношения строятся на доверии больше, нежели в каком-либо еще варианте.

Передать ипотеку

При наличии покупателя, которому ваша замечательная квартира не совсем по карману, приемлемым вариантом может стать переоформление на него вашего ипотечного кредита. Выгорит ли эта сделка — будет зависеть от расчета банка благонадежности покупателя. Да и от приемлемости условий кредитной организации для самого покупателя.

Долг в ячейку

Самым безопасным способом продать квартиру считается — проведение сделки по схеме с ячейками. Покупатель также вносит средства на погашение долга банку. Но они хранятся в одной ячейке, во второй для продавца находится оставшаяся сумма стоимости квартиры, в третьей — документы о снятии с недвижимости обременения.

Предупреждение!
Вскрыть все три можно только после регистрации договора купли-продажи. Чаще всего контроль за данным процессом возлагает на себя сам банк, а бумаги хранятся как в сейфе.

Еще один получивший распространение вариант — перечисление средств покупателем на счет продавца. В этом случае до выполнения определенных условий счет будет заблокирован.

Определенные плюсы в том, что после сделки деньги можно будет просто перевести на другой счет, а не взаимодействовать с наличностью. А также нет необходимости аренды ячеек.

Во всех случаях, после того как ипотека на квартиру выплачена, снимаются все обременение и продавец получает долгожданную свободу.

источник: http://www.mycity-realty.ru/articles/ipoteka/






Если вам понравилась статья, поделитесь ей со своими друзьями в соц.сетях, нажимая эти кнопки:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *