как продать земельный участок в 2018 году
Как продать земельный участок в 2018 году

Приветствую, уважаемые читатели! Постоянные изменения в законодательстве способны внести хаос и сумятицу даже в те сферы, где вроде бы все работало.

Наверняка такие мысли были у Игоря Петровича, который тянул до последнего с продажей своей земли.

Сейчас пытается быстро оформить сделку, но есть свои нюансы. Хотите узнать, как продать земельный участок в 2018 году? Какие трудности могут возникнуть в процессе оформления сделки? В материале ниже я собрал для вас самые актуальные сведения по данным вопросам.

Содержание статьи:

Налог с продажи земли в 2018 году для физических лиц

Покупка или продажа земельного надела – это юридическое действие перехода прав собственности и, согласно требованиям законодательства, должна проходить процедуру регистрации. В результате в рамках межведомственного взаимодействия Росреестр сообщает налоговой службе.

Продавец должен знать о том, что существуют случаи, когда он обязан уплатить с такой сделки налог. Рассмотрим вопрос налогообложения сделки по продаже земли и уточним, какие нововведения принесет нам 2018 год.

Каким налогом облагается продажа земли?

Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ). Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ.

Внимание!
Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.

Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней.

Налог с продажи земельного участка в собственности более и менее 3 или 5 лет

Следует уточнить, что не все обязаны уплатить налог с полученных средств от реализации объекта недвижимости. Фактически будете ли вы освобождены от НДФЛ при продаже земельного участка, находится в зависимости от того, сколько лет до момента совершения сделки владели имуществом.

Две ситуации предусматривает Налоговый кодекс, когда налоговая сумма не будет рассчитана:

  1. Когда земля приобреталась до наступления 2016 года, действующий срок владения ей составляет минимально 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Этот же срок распространяется на случаи получения надела в качестве:
    • дара от близкого родственника (по соответствующему договору);
    • наследства;

    В случае продажи участка после трех лет владения не требуется представлять декларацию в налоговый орган, исчислять и уплачивать в бюджет НДФЛ.

  2. В других случаях применяется минимальный срок владения наделом в 5 лет.

Эти периоды начинают отсчитываться с момента регистрации права в государственном органе, с даты, указанной в выписке из Реестра прав на недвижимость (ЕГРН) или свидетельстве о регистрации.

Не взимается налог при продаже участка в следующих случаях:

  • при владении объектом более минимально установленного срока (3 года или 5 лет) при стоимости не свыше 5 млн. рублей;
  • участок земли приобретался по цене меньшее или равной той, за которую продается, и это подтверждается документально.

Сумма налога

Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика.

Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.

Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет назад.

Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).

Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:

  1. уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
  2. эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.

Пример расчета НДФЛ.Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2015 году за 1,2 млн.рублей. В 2017 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение

Совет!
С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс.рублей. НДФЛ = 500 тыс.руб.*13% = 65 тыс.руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)

Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс.рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей*13% = 39 тыс.рублей.

Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой там. Таким образом, база для обложения налогом станет еще меньше на размер уплаченных процентов.

Можно ли занизить стоимость земельного участка при продажи земельного участка для налоговой?

Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года.

Для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.

Например: Гражданин Марков М.М. вступил в наследство на земельный участок в 2017 году и в этом же периоде продал его за 300 тыс. рублей. Его кадастровая стоимость значительно выше и оценена в 1500 тыс. рублей.

Базой для исчисления налога будет 1500 тыс.*0,7 = 1050 тыс. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн.рублей и останется 50 тыс.рублей.

НДФЛ = 50 тыс.*13% = 6500 рублей.

Предупреждение!
В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога.

1300 тыс.*0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0

При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности:

  • при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн.рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс.рублей);
  • при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн.рублей).

Порядок и сроки уплаты

Полученные доходы в случае, когда продана земля, которой владели менее минимального срока и имеется НДФЛ к уплате в бюджет, декларируются. Это является обязанностью налогоплательщика. Даже полученный нулевой результат по НДФЛ требует подтверждения расчетов в налоговый орган.

Значит, требуется заполнение декларации по форме 3 НДФЛ и представление ее в следующем после получения дохода году не позднее 30 апреля.

Заплатить же НДФЛ необходимо в год подачи декларации не позднее 15 июля. Если же декларация подана в ИФНС вовремя, но пропустили срок уплаты налога, то будет применены пени за каждый день просрочки. Когда не исполнена обязанность и по декларированию и по уплате, то на провинившееся лицо накладывается штраф в 20 % от суммы налогооблагаемого дохода.

Помимо штрафа подлежат взысканию и пени, исчисляемые в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ, действующей на дату расчета задолженности.

Оштрафовать налоговики могут и за несвоевременное предоставление декларации. Сумма штрафа не может быть менее 1 тыс.рублей даже для тех, у кого расчеты налога окажутся нулевыми, но декларация сдана не в срок. Поэтому лучше своевременно побеспокоиться о ее заполнении и передаче в налоговой орган лично, через представителя или через интернет-сервисы (ФНС или Госуслуги).

источник: https://nedexpert.ru/nalogi/nalog-s-prodazhi-zemelnogo-uchastka-dlja-fizicheskih-lic/


Запрет на продажу, передачу по наследству и прочие манипуляции с участками без межевания с 2018 года

Распоряжением РФ №2236-р (см. кратко, или всё распоряжение) об повышении качества услуг в сфере кадастрового учёта и обязательном межевании, которое было предложено и принято ещё в 2012 году, собственников земельных участков вынудили до 2018 г. провести обязательные процедуры определения границ участков.

Внимание!
Если собственники участков не успели исполнить данные требования, то на практике нотариусы отказывают им регистрировать какие-либо сделки. Распоряжаться по праву с участками, в том числе проводить различные сделки (продажа, дарение), в документации которых нет отметок о границах стало невозможным.

Нельзя сказать, чтобы количество желающих провести процедуры определения границ значительно возрастало. Напротив, владельцы участков замерли и оттягивают до последнего. Очень мало тех, кто осознал важность и необходимость провести установление границ своих земельных участков.

Действующие ограничения на участки без межевания с 2018 года

Как ранее отметили в Кадастре: основной наплыв желающих провести межевание пришелся на конец 2017 года, когда владельцы участков начали осознавать, что ни продать, ни обменять, ни подарить свою землю они не могут. При этом совершенно не важно, имеются ли у них правоустанавливающие документы, или нет.

Более того, за это время многим владельцам участков понадобилось произвести на них определенные строительные работы, что обязательно требовало за собой проведение межевания. Возведенные постройки на участках без межевого плана оформить больше не получится.

Ограничения на немежованные участки проявились во всех направлениях. Эти новшества иногда поражают своей значимостью:

  • Отказы в регистрации домов;
  • Совсем недавно стало невозможным оформление ипотеки или залога;
  • На участки ИЖС и ЛПХ разрешение на строительство уже не выдают. Ограничения даже при регистрации бани и хозблоков, любых объектов, расположенных на любых типах земельных участках, в том числе и на сельскохозяйственных землях.

Последнее ограничение связано с тем, что, когда кадастровый инженер выполняет технический план, он не может привязать дом к земельному участку не зная координат, но так или иначе, геодезическая съемка требуется, как и раньше.

Обязательно ли согласовывать межевание с соседями?

Каждый собственник земельного участка рано, или поздно, приходит к необходимости провести определение границ. Но всё чаще “стимулом” становятся соседи. Точнее их участки. Существует отдельная статья в Федеральном Законе о том, что уточнение границ участка должно быть согласовано в обязательном порядке с заинтересованными лицами, каковыми и являются соседи.

Совет!
Вопрос в том — что вы теряете, или что вы выигрываете при согласовании, но об этом ниже (о пользе межевания). Известить соседей можно либо по почте, либо, организовав общее собрание. И сделать это лучше до 2018 года.

Хотя сам процесс несложен, и если участок относится к долевой собственности — то лучше пройти все этапы процедуры как советуют в Кадастре. Необходимо обязательно дать объявление в газету о том, что хотите отделиться от товарищества.

Если в случае извещения почтой противоречий не поступит в течение месяца, то проводить межевание можно без особых трудов. То же самое касается и решения общего собрания дольщиков.

Какая польза от межевания сегодня и как получить бесплатные сотки

Прежде всего эта гонка стимулируется нашими соседями по участку, и по простому принципу кто первый сделал межевание — того и дополнительные сотки. Поэтому польза очевидна и шанс “урвать” побольше соток растёт у тех, кто опередил соседа. Годами идёт напряженная борьба за каждый сантиметр установки забора.

Но всем известно, что спешка при межевании порождает кадастровые ошибки и накладки, устранение которых проходит сложно и очень длительно. В судах рассматриваются такие дела годами и в общем порядке.

Ошибки при межевании и наложение соседних участков

Ошибки могут носить цепной характер. Это когда на самый первый участок не правильно сделали топографическую съёмку, а остальные участки отмеряли относительно него. В конце, тому кто проводит межевание, достается участок с меньшими размерами или всё что осталось в квартале.

И обратно “разматывать этот клубочек” никто не заинтересован. Ни инженеры, которые проводили эти работы, ни соседи, которые уже начали строительство на своих участках не будут помогать последнему.

Проблемы эти решаемы через мучительные суды, уговоры соседей и не всегда гарантированы успехом. Уходят месяцы, чтобы сотрудники более опытных организаций, как «ПРАВОЗЕМ» проанализировав ситуацию, составили новый проект.

В ходе формирования проекта повторно подготавливают документы подтверждающие наличие ошибки, для оспаривания результата определения границ и судебной тяжбы с соседями. Так начинается длительный процесс по устранению ошибки.

Для устранения ошибки потребуется повторно подготовить межевое дело и перепроверить правоустанавливающую документацию всех участков. Выявляются нарушения не только в сфере кадастра и распределения участков, но и умышленные ошибки землепользователей.

Предупреждение!
После подачи документов принимается решение об уточнении границ участка, для выявления симптомов ошибки.

Но на словах это значительно проще, чем в действительности. Поэтому, опередить соседа и выполнить межевание — естественный выход и первостепенная задача собственника участка на сегодняшний день.

Что ожидает владельцев немежеванных земельных участков

Советуем Вам прочесть хотя-бы ключевые моменты этого распоряжения и в обязательном порядке выполнить межевание как можно скорее, тем самым защитив себя с юридической стороны в отношении недвижимости.

источник: http://kredityvopros.ru/pravozem.ru/news-uspejte-sdelat-mezhevanie-do-2018-goda.html

Без межевания землю в 2018 году не продать!

Процесс урегулирования земельных отношений в России продолжается. Может быть это и хорошо, да только все трудности по исполнению нового законодательства опять ложатся на плечи граждан. Хотя, например, в еще совсем недалеком прошлом, в бытность Советского Союза, все было гораздо проще.

Дали человеку бесплатно шесть соток и никаких налогов, и никаких проблем – пользуйся бессрочно. Но бессрочно не получилось. За последнее время было принято значительное количество законов и поправок к законам, регулирующие земельные отношения.

Вся беда в том, что владельцы земельных наделов не только не успевают выполнять предписанные законом действия, но и даже не успевают следить за новыми предписаниями. А между тем это чревато некоторыми неприятностями.

Поясним некоторые аспекты вопроса необходимости межевания имеющегося земельного надела до 2018 года. Что абсолютно бесспорно, так это то, что межевание земельной территории необходимо произвести до 1 января 2018 года, то есть до Нового года.

В федеральном регламентирующем документе под номером 477 ясно определено, что до истечения 2017 года все данные о границах земельной территории должны быть в базе государственного кадастра и картографии единого государственного реестра недвижимого имущества.

Предупреждение!
В том случае, если в указанных организациях сведений о фиксации границ земельного надела нет, то собственник земли лишается возможности оперировать своей недвижимостью и осуществлять с ней любые сделки. Кроме того, все строительные работы, проводимые на земельном участке без его межевания, будут незаконными.

Так как наши граждане обычно не спешат выполнять требования действующего законодательства, то осенью 2017 года ожидается повышенный спрос на услуги межевания и регистрации данных в кадастре и ЕГРН.

Конечно, новые определения законодательства полезны, например, они приняты во избежание спорных моментов по границам участков. А такие споры продолжаются, порой доходя до крупных скандалов. Соседи буквально воюют за каждые 10 сантиметров спорной территории.

Благодаря межеванию земельных участков, спорные моменты будут решены раз и навсегда. Конечно конфликтные ситуации останутся и споры будут продолжаться, но их разрешение теперь возможно только в суде.

Для каких земельных наделов и территорий необходимо провести межевание?

Межевание необходимо для земельных территорий, используемых для:

  • садоводческой деятельности;
  • ведения личного или дачного хозяйства;
  • огороднической деятельности;
  • ведения индивидуального жилищного строительства.

С нового года года владельцы таких участков, не проведя на них межевание и не зафиксировав данные в государственных структурах, не смогут ни продать этот участок, ни подарить его. Кроме того, даже индивидуальное собственное жилищное строительство на таком участке будет незаконным. До конца 2017 года земельный участок без четкой фиксации его границ в системе координат еще можно продать или подарить.

Для этого необходим будет только кадастровый паспорт. Но потенциальные покупатели уже оценивают привлекательность выставленных на продажу участков с точки зрения выполненных работ по межеванию. Такой участок будет оценен потенциальными покупателями ниже, чем такой же участок, но отмежеванный и зарегистрированный.

Самым неприятным моментом в процедуре проведения межевания является не только потеря времени, но и траты денежных средств. Естественно, что кадастровые работы не будут выполняться бесплатно. Бесплатное межевание может проводиться в том случае, если утвержден муниципальный план проведения комплексных кадастровых работ.

Если Ваш земельный участок попадает в такой план, то межевание станет для Вас бесплатным. Муниципалитет обязан извещать собственников таких участков, попадающих под бесплатное межевание кадастровых кварталов. Обычно это или адресная рассылка уведомлений или информация, размещаемая во всех местных средствах массовой информации.

В рамках межевания больших территорий– кадастровых кварталов действует целая федеральная программа. Межевание может пройти для Вас бесплатно еще и в том случае, если Вы выкупаете земельный участок или заключаете на него договор аренды через муниципалитет.

Внимание!
Если Вы проводите бесплатное межевание в случаях указанных выше, то муниципалитет сам известит Вас о времени начала работ выделенного кадастрового инженера. Но абсолютному большинству собственников придется пользоваться услугами частных организаций. Такие услуги, естественно, являются платными.

Кадастровый инженер при выполнении работ по межеванию обязан проверить имеющиеся у собственника документы, встретится с соседями для выяснения и разрешения спорных моментов по определению границ земельной территории. Далее кадастровый инженер проводит разметку, определяет и фиксирует границы участка в системе координат и определяет его площадь.

После завершения практической работы будет составлен межевой план земельного участка и описание. В описании земельного участка в обязательном порядке указываются площадь участка и его основные параметры.

Для выполнения процедуры межевания земельного участка Вам потребуется паспорт и его копия, свидетельство о правах на земельный участок, свидетельство о регистрации участка, справки об имеющихся на участке строениях, кадастровый паспорт или план территории.

После межевания собственнику нужно зарегистрировать эти данные в кадастровом учете в Едином государственном реестре недвижимости.

Для этого Вам потребуется составленный межевой план земельного участка и паспорт. После регистрации Вам будет выдана выписка из ЕГРН с указанием всех параметров участка, его кадастровым номером и оценкой.

источник: http://kredityvopros.ru/xn--18-6kcmfp5car.xn--p1ai/bez-mezhevaniya-zemlyu-v-2018-godu-ne-prodat/

С 1 января 2018 года БЕЗ МЕЖЕВАНИЯ участка, вы НЕ СМОЖЕТЕ им РАСПОРЯЖАТЬСЯ

С 1 января 2018 года на всей территории Российской Федерации будет установлен запрет на распоряжение земельными участками, границы, которых не обмерены и не внесены в государственный кадастр недвижимости, в соответствии требованиями действующего земельного законодательства.

Совет!
Данные изменения будут введены согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р о «Плане мероприятий («дорожной карте») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Данным документом Правительства РФ закреплено следующее: «Установление с 1 января 2018 года запрета (без исключений) на распоряжение земельными участками, в отношении которых отсутствуют сведения о местоположении границ».

Из выше написанного следует, что собственник земельного участка, будь то собственность в СНТ, в деревне, на землях ЛПХ и т.д., не сможет распорядиться своим правом реализовывать свое имущество, другими словами он не сможет продать участок, подарить, оставить в наследство.

Долгое время по дачной амнистии, собственникам разрешалось оформлять и ставить свои участки без определения границ на местности.

Такие Земельные участки, поставленные на кадастровый учет без проведения межевых работ, имеют статус – ранее учтенные, и сведения о границах таких участков в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

В графе границы, в кадастровом паспорте, вы можете увидеть фразу-границы земельного участка на местности не установлены. Собственникам таких земельных участков, будет предписано провести межевание, процедуру по уточнению месторасположения границ, а так же уточнению площади своих земельных участков.

Такую работу Государственные структуры не выполняют, этим занимаются только лицензированные кадастровые инженеры. Мы рады предложить нашим клиентам услугу по межеванию вашего земельного участка, большой опыт в данной деятельности, позволяет нашим кадастровым инженерам провести межевание в кратчайшие сроки.

Не стоит затягивать с решением о межевании, лучше провести данную процедуру заранее, не сталкиваюсь в дальнейшем с проблемой, не возможность реализовать своем право на распоряжение своим земельным участком.

источник: http://kredityvopros.ru/www.oformly.com/bez-mezhevaniya-uchastka-vy-ne-smozhete-im-rasporyazhatsya.html

Можно ли продать участок или его часть без межевания?

Определять размеры и пределы земельного участка, то есть проводить межевание, значит оградить себя от многих проблем. Без этой процедуры с участком непросто будет проводить какие-либо операции. В данной статье рассмотрим, можно ли продать участок без межевания и возможные риски.

Особенности операций с имуществом

С недвижимостью, а также землей, которая с ней связана (придомовая территория МКД) и землей без застроек можно проводить имущественные сделки.

Проводить имущественные операции можно при выполнении следующих требований:

  • Недвижимость должна быть оформлена в собственность (приватизирована) либо на руках должны быть правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, которые лицо получило после имущественной сделки, проведенной ранее.
  • Имущество не может находиться в залоге.
  • Если у земли имеется несколько собственников, в сделке обязаны участвовать все стороны, либо потребуется нотариально заверенная доверенность.
  • При сделке заключается официальный гражданско-правовой договор. Кроме этого нужно пройти регистрацию в МФЦ либо в Росреестре.

Приведенный регламент не включает требование обязательного осуществления межевания, если территория поставлена на кадастровый учет. По этой информации можно судить о возможности купли-продажи земли без межевания.

Нормативно-правовые акты

Относительно прав использования земли в РФ введено несколько законов, что началось еще в 1990 году. Обязательное межевание территорий то вводили, то отменяли.

Предупреждение!
До 30 декабря 2006 года межевание земель в России являлось обязательным. Но далее была издана «Дачная амнистия» (№ 93-ФЗ), свидетельствующая о необязательности межевания определенных категорий ЗУ.

Закон же № 447-ФЗ от 22.12.2014 г. свидетельствует о запрещении регистрации участков, имеющих неопределенные границы с 2018 года.

Что можно делать с землей без межевания?

Согласно Федерального закона о ГКН от 24.07.07 г. № 221-ФЗ земля, может участвовать в гражданско-правовых действиях, как при проведенной процедуре межевания, так и без нее.

С такой землей можно производить следующие действия:

  1. покупать, продавать, менять, дарить;
  2. передавать в наследство;
  3. сдавать в аренду;
  4. переоформлять в собственность.

Данная деятельность с ЗУ без межевания возможна благодаря Закону «о дачной амнистии», упростившему схему действий, когда ЗУ ставится на учет. Однако актуален данный документ был до 2015 года.

На сегодняшний день его все еще применяют некоторые регионы. Но многие из них настоятельно просят восстановить порядок в земельных массивах.

При этом вне зависимости от того, какой позиции придерживается администрация населенного пункта, земля без определения границ, может участвовать в имущественных сделках без юридических препятствий. Но при проведении подобных сделок всегда есть риск, о чем правообладатель должен знать, чтобы взять за него ответственность.

Достоинства и недостатки продажи земель без межевания

Процедура межевания ЗУ может быть проведена исключительно специалистами с наличием лицензии на данные виды работ. В основном они относятся к ЧП или работают на основании контракта с компанией, специализирующейся на проведении геодезических работ.

Цена на такие услуги регулируется приказом МЭР № 14 от 18.01.2012 г. Однако он распространяется только на государственные организации.

Внимание!
И даже введение в Закон о государственном кадастре поправки о комплексных кадастровых работах еще не привело на данный момент к их воплощению. По этой причине самостоятельное проведение межевания ЗУ и его постановка на кадастровый учет является обязанностью собственников.

Цена на услуги межевания устанавливается компаниями и ЧП относительно сложности предстоящих работ и стоимости на рынке.

Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость данных услуг:

  • область, в которой находится ЗУ;
  • расположение;
  • рельеф местности и форма ЗУ;
  • категория земли;
  • история ЗУ.

К примеру, в Московской области провести межевание ЗУ в 0,5 гектар в 2016 году можно было за 25–30 тысяч рублей, что значительно дороже, если сравнивать с другими областями.

Другими словами, главный плюс реализации ЗУ без межевания состоит в сокращении затрат. К недостаткам же подобной сделки можно отнести:

  1. снижение спроса на участок;
  2. риск спора с владельцами соседних ЗУ относительно границ и размеров.

Продажа ЗУ без определения границ

Поэтому перед тем, как продать такую землю, потребуется ее оформление в собственность. Положения «Дачной амнистии» гласят об обязательном предоставлении кадастровой палате пакета документов, включая свидетельство о праве собственности на землю. Этот документ является выпиской из решения администрации местного образования, который предоставляет лицу УЗ.

Данные документы также может предоставить местное отделение Росреестра. Обязательно содержание в

выписке размеров, цены, кадастрового номера и прочих черт ЗУ, а также информации об отсутствии границ.

После перечисленных манипуляций купля-продажа осуществляется по следующей схеме:

  • Составляется первоначальный договор, вносится сумма задатка.
  • В договоре определяются основные условия.
  • Заключается конечный договор, что можно сделать с помощью нотариуса или без нее.
  • Тщательно проверяются все бумаги.
  • Проводится финансовый расчет.
  • Договор подписывается и регистрируется.

Важно зафиксировать переход права собственности в Росреестре. Для этой цели понадобятся следующие документы:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Документы, устанавливающие права на землю.
  3. Квиток об уплате госпошлины.
  4. Заявление от лиц сделки.
  5. Выписка из кадастра.

При необходимости можно включить заверенный нотариусом документ о согласии на куплю-продажу супругов лиц сделки.
Если продается доля, как часть земельного участка, не относящегося к сельхоз землям, нужно присмотреться к следующим нюансам:

  • По статье 250 ГК РФ владельцы других долей земли имеют права на преимущественную покупку.
  • От продавца потребуется письменное уведомление других владельцев о намерении продажи своей доли третьему лицу, где будет указана стоимость доли.
  • Если через месяц ни один дольщик не изъявил желание купить долю, у продавца появляется возможность продать ее третьему лицу. При этом нельзя ставить цену ниже заявленной.
  • Если купля-продажа доли происходит между двумя владельцами, остальных об этом предупреждать не требуется.

Какие потребуются документы?

Во-первых, для продажи ЗУ нужно подготовить документы, подтверждающие права на собственность. В основном достаточно справки от местной администрации из домовой книги.

Чтобы получить конечные документы потребуется:

  1. паспорт, удостоверяющий личность продавца;
  2. кадастровый паспорт участка;
  3. правоустанавливающие документы и их копии.

Этапы процедуры

Этапность:

  • Изучаются и упорядочиваются сведения о ЗУ.
  • Посещение участка геодезистом с целью определить качество межевых знаков, которые имеются, исследовать пункты межевой сети, максимально точно определить границы участка.
  • Проводится собрание собственников смежных ЗУ с предварительным оповещением их о данном событии за 30 дней до него.
  • Межевые знаки закрепляются, границы и опорная межевая сеть определяются.
  • На основе полученных сведений составляется межевой план, содержащий сведения о пределах и размерах ЗУ, результатах собрания и т. д.

Какие неприятности могут возникнуть, если продать ЗУ без межевания?

Основные, в такой ситуации проблемы могут возникнуть у того, кто продает ЗУ. Самой распространенной неприятностью в данной ситуации является возникновение споров с соседями относительно границ и площади ЗУ. Серьезнее будет проблема в случае существования подобных споров и ранее.

Совет!
Именно по этой причине, чтобы оградить себя от разбирательств в суде, следует провести процедуру межевания.

Если план границ оформлен верно, он выступает в качестве официального документа с наличием законной силы.

Также, покупая ЗУ без межевания, покупатель может получить не ту землю, о приобретении которой был договор, а другой ЗУ, что был переоформлен продавцом.

Важно, чтобы границы покупаемого участка были точно определены. Если, например, на нем планируется строительство, нарушение красной линии застройки потребует перенесения фундаментных границ на нужное расстояние.

Неприятным последствием является также наложение границ, особенно если новым сособственником уже начато использование приобретенной земли.

При намерении осуществления с ЗУ без межевания куплю-продажу, у его собственника могут возникнуть серьезные проблемы, требующие административного и судебного разбирательства, которые можно разрешить только путем межевания. Нужно учитывать также, что цена на данную услугу с каждым годом растет.

источник: http://kredityvopros.ru/zanasledstvom.ru/zemelnoe-pravo/mozhno-li-prodat-uchastok-bez-mezhevaniya/

Ни продать, ни заложить. С 2018 года вводится запрет на операции с земельными участками, “границы которых не определены”

Принудительное внесение загородных домов и участков в кадастр откладывается минимум на год. Владельцы неучтенной недвижимости могут спать спокойно. При этом уже сейчас им грозят существенно возросшие штрафы за неправильно поставленный забор или незадекларированный дом. А с 2018 года они не смогут ни продать, ни заложить участок, границы которого не внесены в кадастр.

Предупреждение!
Делать кадастровую оценку земли и домов за свой счет россияне не спешат, несмотря на то что сейчас регистрация прав существенно упрощена. Однако с оформленной недвижимости придется платить налоги, а они в разы выше тех, что приходили до оценки.

В результате в 2014 году в законы были внесены поправки, с которыми муниципалитеты и региональные власти получили право самостоятельно заказывать проведение комплексных кадастровых работ (ККР).

Речь идет о полной инвентаризации территории, позволяющей поставить на учет все земли, дома и исправить ошибки в границах участков. Этими ККР стали пугать неторопливых собственников, поскольку в процессе проведения работ у них смогут на законных основаниях отрезать до 10% площади, если границы не определены.

Эффект получился обратный: люди стали ждать проведения межевания за государственный счет. Но 1 декабря 2015 года правительство приняло постановление, которое переносит сроки начала ККР на 2017 год.

Другими словами, расслабиться можно всем: и тем, кто боялся, что его загородные владения поставят на учет и придется платить налог по кадастровой цене, и тем, кто надеялся провести межевание за государственный счет.

Причем и с приближением 2017 года шансы на ККР не сильно возрастают. Дело в том, что на проведение работ в 2017–2019 годах предусмотрено чуть более 5 млрд руб. “Очень скромно выглядит конечный результат ККР по завершении целевой программы — ориентировочно 2 млн новых учтенных земельных участков с установленными границами из 30 млн участков без границ.

Не исключено, что выделенные на ККР средства будут в значительной степени израсходованы на организационно-технические мероприятия, а реальные кадастровые работы будут произведены на еще меньшем числе объектов недвижимости”,– говорит заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости “Истра-Город” Геннадий Савинов.

Важно отметить, что деньги получат лишь те регионы, которые смогут найти еще и собственные средства для проведения этих работ. “Заложен принцип исключительно совместного финансирования ККР, то есть без участия муниципальных образований или субъекта РФ в финансировании ККР получение федеральной помощи в решении этого вопроса невозможно”,– уверяет министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев.

Внимание!
В первый год проведения ККР регионы будут “соревноваться” за общий объем дотаций из федерального бюджета менее чем 1 млрд руб., в два последующих года — менее чем 2 млрд руб. в год.

“Это значит, что в первый год проведения ККР один муниципальный район из 1823 может рассчитывать на получение порядка 0,5–1 млн руб. За такие суммы муниципалитеты ставят новогоднюю елку на городской площади”,– заявил “Деньгам” один муниципальный чиновник МО.

Межевание, насильно данное

Казалось бы, собственникам-то какое до этого дело? Проведет государство за свой счет кадастровые работы — хорошо, не проведет — и бог с ним! “Основная доля земельных участков без межевания, находящихся во владении граждан, предоставлена им 15 лет назад и более, учтена в ГКН, участки огорожены и используются.

Неясностей с границами у этих участков нет”,– говорит Геннадий Савинов. Индивидуальная идентификация таких участков, с табличкой на заборе, не ниже, чем у квартир.

“В ближайшем Подмосковье минимальное количество ошибок, связанных с границами земельных участков. Это дальше много геодезических, неумышленных ошибок — допустим, участок “сдвинут” на несколько метров. Но на налогообложение это никак не влияет”,– говорит руководитель Центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев. Квитанцию на земельный налог такие владельцы получают исправно, как и все. “Если не страдать “кадастровым фетишизмом”, то реальному забору вокруг своего участка надо бы доверять больше, чем электронным границам”,– считает Савинов.

И с такими “неточными” границами, по его словам, можно жить бесконечно долго, если бы не одно “но”. С 1 января 2018 года вводится запрет на операции с земельными участками, “границы которых не установлены в соответствии с земельным законодательством”.

“Согласно распоряжению правительства, в случае если до 01.01.2018 года не будет проведено межевание (определение координат границ) земельного участка, то им нельзя будет распоряжаться — продать, подарить, обменять и т. д., вне зависимости от того, имеется свидетельство на право собственности или нет”,– утверждает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” компании “Содружество земельных юристов” Юлия Бузанова.

Получается, что ради “современного вида” ГКН в жертву приносится “дачная амнистия”. “Около 3–3,5 млн собственников, воспользовавшись “дачной амнистией”, напрасно потратили свое время и деньги, чтобы осуществить государственный кадастровый учет земли без межевания и регистрацию прав. Никаких предупреждений, что свидетельства о собственности на участки без межевания будут носить временный характер, не было”,– говорит Савинов.

Штрафная полянка

Уточнение границ участков земли — не единственное, чего добиваются власти от собственников. В марте прошлого года должна была закончиться “дачная амнистия”, однако действие соответствующего федерального закона продлили до 1 марта 2018-го.

Совет!
Сделано это было для того, чтобы “упрощенкой” могли воспользоваться владельцы домов и дач на участках, выделенных под индивидуальное жилое строительство. Инициатор законопроекта депутат Павел Крашенинников объяснял, что в противном случае владельцам домов на участках под ИЖС придется легализовывать их в суде.

“В частном секторе, где разрешили “дачную амнистию”, всем говорили: делайте что хотите, но декларируйтесь. Люди ушлые стали делать что хотят, а регистрироваться не стали, поскольку сроков и последствий за то, что строение не зарегистрировано, нет”,– рассказывает Денис Владиславлев.

Этот тонкий момент власти решили устранить не очень изящным способом. “С 1 марта 2015 года в десятки, а местами и в сотни раз выросли штрафы в сфере земельных правонарушений. Так, за нецелевое использование земли нарушителю, если он физическое лицо, грозит штраф в размере 0,5–1% кадастровой стоимости участка (раньше штраф был 1–1,5 тыс. руб.).

За самовольное занятие земельного участка — 1–1,5% кадастровой стоимости против 0,5–1 тыс. руб., существовавших ранее”,– рассказывает Юлия Бузанова.

По статистике Росреестра, самое распространенное нарушение — самовольное занятие земельного участка, и в 2014 году львиную долю штрафов за это нарушение — свыше 63 тыс.– получили именно граждане.

С нецелевым использованием участка тоже не все просто. Четко регламентированы сроки и порядок эксплуатации для земель сельхозназначения: если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника прав на такой участок он не используется для сельхозпроизводства или иной связанной с сельхозпроизводством деятельности, участок может быть принудительно изъят.

“Но относительно земель под ИЖС четкого перечня действий и бездействий собственника, дающих основание сделать однозначный вывод о неиспользовании, законодатель не приводит”,– поясняет Юлия Бузанова. То есть обязанности у собственника построить индивидуальный жилой дом за определенный срок на участке с целевым назначением под ИЖС формально не существует.

Однако в ст. 248 ГК РФ говорится о том, что могут быть изъяты не только земли сельхозназначения, но и участки, предназначенные для жилищного или иного строительства и не использующиеся для соответствующей цели в течение трех лет, поясняет Юлия Бузанова.

Предупреждение!
Теоретически штраф за незадекларированный дом на участке под ИЖС можно получить в процессе исправления недочета.

Судя по статистике ведомства, к административной ответственности за неиспользование земельных участков в 2014 году было привлечено всего 4873 гражданина, за первое полугодие 2015-го — 1510 граждан.

“В конечном итоге оформление всех документов на недвижимость надлежащим образом — единственный способ свести к минимуму риски, связанные как с владением, так и с распоряжением ею. Да, кадастровые работы не всегда дешевы.

Да, после регистрации права собственности на собственника падет обязанность по уплате налогов, но только свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт с установленными границами земельного участка свидетельствуют о местоположении и принадлежности этого объекта”,– считает Бузанова.

источник: http://kredityvopros.ru/realty.irk.ru/analytics.php?id=13948&action=show






По теме:  Как правильно тратить деньги - лучшие способы экономии
Если вам понравилась статья, поделитесь ей со своими друзьями в соц.сетях, нажимая эти кнопки:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *